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房企出海仍處於摸索階段 撬動國內買傢難度大
【長沙樓市5月開盤預告】
萬科進軍美國、新加坡，綠地擴張至韓國、澳大利亞，碧桂園進駐馬來西亞，首創瞄準法國，保利則選擇埃塞俄比亞、納米比亞、坦桑尼亞三個非洲國傢。近期，多傢房企巨頭陸續鋪展"出海"路線圖。
業內人士分析，房企海外擴張仍處於摸索階段，風險不可小覷。
瞄準國內買傢
"限購升級，項目限價，海外投資的浪潮越來越高漲，除瞭購房投資，移民投資的需求量也很大。"綠地集團旗下從事溫州置業顧問工作的一名工作人員黃小姐告訴記者，國內買傢是推廣的重點，特別是有海外置業需求的客戶。
自2011年以來，綠地開始海外佈局，目前已在韓國濟州島、澳大利亞悉尼、德國法蘭克福、泰國等地投資房地產。今年，綠地即將進入首批海外項目的收獲期，預計收入將達到20億元。
綠地集團總裁張玉良坦言，大量留學生在海外需要買房，而大量中國遊客境外遊需要住酒店，依托中國的資源，發展海外市場，這樣更有優勢、風險更小。以澳大利亞的項目為例，中國移民、留學生資源、購房自住、投資需求，成為綠地集團的營銷關鍵詞。
碧桂園於馬來西亞的金海灣項目預計今年年中正式對外銷售。在該項目上，碧桂園主打"移民牌"。"目前該項目正在全國進行前期推廣工作，最先帶出去視察項目和投資環境的對象是碧桂園的老業主。在推廣過程中，除瞭移民政策，還用旅遊、投資、教育、醫療等資源吸引買傢，目前，很難預計有移民意向的買傢所占的比例。"碧桂園相關負責人表示。
縱觀目前國內房企涉足的國傢，經濟富裕的國傢占瞭多數，其中，澳大利亞、美國等都是老牌移民國傢。屏東內埔土地貸款
"在移民方面，馬來西亞的競爭優勢並不十分明顯。"一位早期移民馬來西亞的華裔人士許士洋分析。據悉，馬來西亞面向華人推出"第二傢園"計劃，目的是鼓勵外籍人士在馬來西亞較長時間居住，推動當地旅遊和消費，可為長期居住的外籍人士提供10年期綠卡。
許士洋認為，盡管如此，在馬來西亞國民中，華人的待遇始終不及馬來族人口，即使申請綠卡成功，享受的依然是華人待遇，並非與馬來族同等，在醫療、教育上差異較大。
碧桂園馬來西亞項目一位銷售人士也表示，通過幾次咨詢會發現，國內不少買傢更關心移民和子女教育等問題。"我們希望通過開發海外項目解決買傢這方面的需求。"
目標定位差異
各土建融屏東恆春土建融房企在不同國傢的項目定位均不盡相同，涉及到商業、住宅、酒店式公寓、度假村等不同細分市場。
"在對目標受眾的分析上，國內房企依然處於試探階段，到底能否被市場認可，被哪些群體認可，哪些群體適合哪類產品，依然沒有摸索出來。"長期在澳大利亞從事華人置業生意的資深中介代理李樺琳向記者分析。
李樺琳認為，中國人置業的需求很廣泛，很多人希望通過海外置業，解決移民、子女教育、醫療健康、度假養生、投資產生收益等問題。
他分析，即使在一個地區，國內買傢的需求也會不一致，這些需求很難在短時間內消個人綜合所得稅二胎年息借貸增貸轉貸化掉。
保利地產選擇非洲作為出海的首選地，與其他房企的選擇差異頗大，其目標受眾的定位受到業界的質疑。業內人士認為，非洲的確有不少中國人經商，中國企業帶動當地經濟發展，可以成為房地產項目的潛在客戶。然而，在眾多調查中，非洲並未入選中國人選擇移民、長期居住的理想地區。
保利地產相關負責人向記者表示，公司在這些國傢的項目進展，目前無法透露更多細節。
"非洲有些國傢的房價，普通商品房每平方米1200美元-2400美元，別墅賣到50萬-250萬美元/棟不等，這樣一折算可以跟國內很多省會城市的房價媲美。非洲國傢的經濟持續多年保持10%以上的增長速度，特別是發現石油以後，其投資環境和未來發展空間非常好，另外，這些國傢對中國非常友好，比如坦桑尼亞是免簽證的，我們對在非洲國傢開發房地產很有信心。"保利地產董事長宋廣菊曾表示。
北大縱橫管理咨詢公司一位人士曾接觸過保利地產的非洲項目考察團，據他瞭解，保利地產可能借助保利集團與當地的合作，來開展房地產項目，其中，在當地工作的中國人是主要的購買人群。
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-05-09/09083139855.shtml
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