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國瑞置業上市破發 中小企業融資難度加大
經過幾年的籌備後，7月7日，國瑞置業終於香港聯交所主板成功上市。
但資本市場似乎並不買賬。據瞭解，國瑞置業開市報價2.32港元，較招股價2.38港元低2.5%，最終成交18.89萬港元。
國瑞置業也成為繼億達、陽光100和光谷聯合之後，又一傢在港交所"上市即破發"的內地房企。
北京企業上市破發
根據國瑞置業6月23日發佈的招股書顯示，該公司向全球發售6.6億股，招股價介乎2.3-2.84港元，集資總額約16億港元，其中六成擬用於物業開發項目，三成用於未來收購土地儲備，餘下一成用作一般企業及營運資金用途。
7月4日，其招股結果顯示，在港公開發售部分未獲足額認購，認購股數僅占公開發售股份的19.71%，而國際配售部分獲輕微超額認購。
雖然公司股價當日收盤報2.5港元，但7月8日開盤時，該股股價一度跌至2.39港元。
有券商分析人士表示，對於內房股，香港資本市場最為關註的是企業的土地儲備。今年二三線城市房地產市場出現供大於求的局面，國際投資者對於土地儲備集中在二三線城市的地產商估值更為小心。
對於資本而言，在中國內地樓市極具分化的今天，擁有一線城市的優質資源無疑是資本故事的亮點，而國瑞置業的戰線，在二三線城市顯然更為集中。
據悉，在國瑞置業680萬平方米的土儲中，北京地區的土地儲備僅為39.05萬平方米，占土地儲備總額的5.8%，平均地價為8378元/平米。占比最大的是廊坊和沈陽，分別為31.3%以及22.7%。
但國瑞置業一直對外宣稱自己是一傢北京公司。國瑞置業董事長張章筍接受媒體采訪時表示，"首先我們是北京的公司，主要項目在北京。我們在北京市中心以及廊坊地區有較多佈局，可以享受時下京津冀一體化的紅利。"
位於北京核心地段所持物業，被國瑞作為此次上市的主要噱頭。招股書顯示："我們是北京市二環路內第二大的物業開發商，擁有4.1%的市場份額，並且為北京第45大物業開發商，所占市場份額為0.34%。"其引述第一太平戴維斯的報告內容，截至2014年3月31日，國瑞置業是"北京二環路內第二大物業開發商，占據4.1%的市場份額，全北京第45大開發商，占據0.34%的市場份額"，目前國瑞置業在北京所有竣工項目均位於天安門方圓1-5公裡內。
據悉，目前國瑞置業在崇文門商圈由三大塊資產構成，一是國瑞城，包括國瑞城綜合體、樂天瑪特購物中心、多個四合院以及可出售的國瑞紫金臺項目；二是富貴園購物中心，其中大部分為傢樂福超市；三是2013年購入的哈德門項目，目前定名為國瑞中心。其中國瑞城以及北京富貴園權益貨值合計18.76億元，國瑞中心權益貨值為24.26億元。同時國瑞置業還擁有祈年大街一側的土地一級開發項目。
然而，國瑞置業在北京的核心資產經過多年開發，餘下多少開發價值仍存疑。日前有媒體報道，國瑞置業旗下的核心資產，位於二環內的國瑞資金臺於去年入市交易後，去化情況一直不太理想，售價對外宣稱8.5萬/平方米而實際成交價不足6萬/平方米。國瑞地產營銷策劃管理中心副總監吳國俊對此予以否認。"這個是不可能的，如果真那麼便宜肯定早被搶光瞭。"
業內有觀點認為，單個項目銷售的好壞隻要在預期范圍內，對股價的影響不會太大。"但紫金臺項目總貨量價值高達23.7億元，對於一個年銷售額剛突破50億元的地產商而言，這就不太好說瞭。"
而對國瑞置業來說，將來北京核心城區亦不會有土地繼續出讓，通過在北京等一線城市獲取優質土地儲備以討取資本歡心顯然難以為繼。
據瞭解，國瑞置業於上世紀90年代末從廣東起步，隨後項目遍佈北京，珠三角汕頭、佛山，河北廊坊，遼寧沈陽、海南海口、萬寧等地。在2011至2013年期間，該公司的收入實現97.4%的復合年增長。最近三年簽約銷售額分別為19.46億元，32.83億元，50.57億元，復合年增長率為61.2%。
中小房企融資難度加大
和國瑞置業一樣，多傢中小房企也把目光投向瞭香港資本市場，並且有多傢房企已經先於國瑞置業赴港上市。
據不完全統計，今年以來，已有已有陽光100、億達等10傢中小房企敲定赴港上市事宜，包括國瑞置業在內，已經 有9傢通過借殼、招股等方式成功登陸港交所，眾安房產分拆商業部分中國新城市也於今日正式掛牌上市。
分析師表示，今年樓市銷售放緩，貨幣市場仍將延續緊縮常態，上半年房地產企業的整體流動性趨緊，融資難度增大。相對來說，香港市場資本活躍，IPO和發債等融資較為暢通。此外，中國證監會有意取消境外上市的行政審批，也利好房地產企業在港上市融資。
不過，與房企的密集行動相比，資本對其的認可程度卻不高。
在國瑞置業結束招股的同一天，億達中國在港正式掛牌上市，但表現不佳，最終首日以2.44港元收市，低於發行價2.45港元。
事實上，這並不是今年IPO內房股的首度"破發"。3月28日掛牌的湖北地產商光谷聯合上市首日，以0.76港元收盤，較0.83港元的發行價下跌超過8%。此前另一傢地產商陽光100中國同樣首日亮相就跌穿發行價。
對此，多位業內人士均表示，這與國際投資者對中國內地房地產市場投資信心不足有關，這也將增加房企海外市場融資難度，尤其對這些在產品銷售、物業經營等方面能力不足的中小房企來說，能獲得多少或者能否獲得進一步的融資，"目前還很難說"。
以億達中國為例。有觀點認為，億達集團赴港上市就是為瞭緩解資金的緊張。據瞭解，億達集團的凈資產負債率已經達到140%，今年必須償還的到期貸款和債務高達51.5億元，而去年總收入也不過64億元。
"億達首日就跌破發行價，說明資本市場對它的信心不足，過高的負債率也會對它未來的進一步融資帶來許多困難。"一位券商分析師對記者表示。
而眾安房產分拆商業資產中國新城市的上市之路也顯得較為曲折。其原本定於6月27日與億達中國同一天敲鐘，但土地貸款台南善化土地貸款因未獲足額認購而下調發行價，延後至今日才正式掛牌。
記者瞭解到，今日正式掛牌的中國新城市開盤價1.53港元，但曾一度下潛至1.50港元，股價在1.50港元至1.70港元之間浮動。
對此，業內人士均表示，未來中小房企的融資難度依然很大。
"今年樓市降價潮在逐漸蔓延，這影響瞭海外資本市場對中國房地產市場的判斷。再加上人民幣貶值、美元轉為強勢、房企的存貨周轉速度減慢、美國QE的加速退出、融資成本的走高等多重因素加大瞭房企去海外融資的難度。"中原地產首席分析師張大偉如是說。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-07-11/15132815563.shtml
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