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??在2014一整年的“丁祖昱評樓市”中,出現頻率最多的一個詞就是“窗口期”,2014年樓市是一件不怎麼光鮮的衣服,在時間維度上,佈滿瞭密密麻麻的 “窗口期”,如同一塊塊交錯縱橫的補丁,全國如此,長沙亦不例外,在長沙,“窗口期”在業內的昵稱是“喘口氣”。長沙龍湖地產營銷總監黃新曾就2014年長沙市場表示,“2014年,陽春三月不暖,金九銀十成色不足,以價換量甚至限購放開等政策全然失效。雖然從10月後,認貸不認房,降息通道打開,但是大的市場環境轉身比較慢。”

2014長沙樓市意料之外 情理之中

??“喘口氣”作為2014年長沙樓市的關鍵詞或許不夠莊重肅穆,但關於2014年的參照物,雖然立場不一,但長沙業內竟然出奇的默契選擇瞭08年。

??從萬科的口中,我們得到瞭一些真實的數據,或許更能真實反應2014年的長沙樓市。2013年,渣土車每方土運費大概在64元左右,而2014年,運費已經暴漲至130元左右,同時,在運輸量上面,前些年一車能夠運10立方,而2014年運輸量減成5立方,在12月長沙房企頭頭的一次聚會上,有人開玩笑說,2014年項目不好做,僅挖土就要挖一個億出來。

??手 記

??李趙表示,以價換量是是能賣得動的先決條件,不管從促銷手段還是從價格調整來看,大傢都是幹瞭活的有反應,沒幹活的很難有反應。

??人生總喜歡給人開玩笑,而人卻總是沒有勇氣去玩笑人生,所以很多時候一本書不到終章你不會知道結尾是什麼,一部電影不到最後你不會知道悲喜。2014年的長沙樓市就是這麼一本書,也是這麼一部電影,充滿瞭各編者按種神轉折。

??長沙合力房地產代理有限公司營銷總監李彥良一針見血指出,地產高利潤已經是過眼煙雲,2014年大傢都在價格戰裡面折騰,現在開發商想的不是賺瞭多少,而是怎麼虧的少點。

??“喘口氣”之年

??下滑20%不過是覆巢之下,焉有完卵的一個附帶傷害罷瞭。至於為什麼會覆巢,我們從2014年中國年度漢字評選中,“房”敗給瞭“法”的事件中,可以找到一絲端倪。

??黃新短短一行話中,就出現瞭七個窗口期,再加上開發商自導自演的“窗口期”,2014年的長沙儼然是一個“喘口氣”之年,你喘一口氣,我喘一口氣,政府喘一口氣,銀行再喘一口,以此循環,共同構成瞭這篇以“喘口氣”為主題的“錦繡”文章。

這一年長沙進入地鐵元年,地鐵一響黃金萬兩卻成瞭絕唱,限購從有到無,匆匆打瞭個醬油;全民轉介這個新瓶裝老酒的東西成瞭生活必備,樓市草木皆兵,哀鴻遍野,樓市空軍叫囂著要統治宇宙,於是大傢叫著,鬧著,掙紮著,然後認命瞭,誰知道最後到瞭年底卻發現 2014年總成交竟然還不錯,這簡直是人生對人生觀開的玩笑。



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??雖然2014年大傢對樓市各種冷嘲熱諷,仿佛明天就是世界末日,但當這一年數據出來時,大傢卻又長長地出瞭一口氣,大呼意料之外,情理之中,其實,業內已經做好瞭成交量腰斬的心理準備。



??雖然大傢都在努力喘氣,甚至搞得樓市中口臭蔓延,但效果如何,仁者見仁智者見智。

??2014長沙樓市:意料之外情理之中

??剛從武漢調到長沙的保利的一位營銷口人士說瞭一句實話,“從武漢到長沙,簡直是從 天堂到地獄”,很生動地詮釋瞭2014年的長沙樓市競爭激烈程度。

??

??根據新峰地產信息資源決策支持系統,2014年長沙六區商品房新增供應1690萬㎡,同比上漲1.98%;成交990萬㎡,同比下跌20%;成交均價 7898元/㎡,同比上漲2%;全年成交金額782億元,同比下跌19%。其中,長沙六區商品住宅新增供應1201萬㎡,成交791萬㎡,同比下跌 21%;成交均價6575元/㎡,同比下跌3%;成交金額520億元,同比下跌23%。

??“長沙供大於求的局面短期不會改變”,鑫遠集團副總裁喻磊也持相同觀點。



內容來自sina新聞

??“2014年是08年以後樓市情況最糟糕的一年,原因有兩個,一是宏觀經濟下滑,二是市場供大於求。”戴德梁行長沙公司副總經理文學如此說道,“2014年一線城市依然有大量的人口資本流入,受阻較小,但二三線城市則相反,所以受到較瞭大的影響。”

??“跟08年比不現實,08年是冰底,14年跟08年比有些地方類似,但是整體好一點。08年基本上大傢不買房,14年雖然大傢也不買房,但是從4月份開始陸陸續續還是有很多的樓盤走量,以價換量”,雖然覺得沒有可比性,但長冶中央公園營銷副總經理魏捷還是將08年作為瞭14年的參照物。

??供應量過大是2014年長沙樓市成交下滑的重要原因,也是長沙樓市的一塊去不掉的心病,據權威數據中心預測,2015年長沙市六區新增土地供應 989-1355萬方,合並2014年存量後高達2500萬方左右,而戴德梁行數據顯示,14年長沙每月去化約100萬方,那麼如果按照這種去化速度,2500萬方至少去化需要25個月。



??至於普遍認知上的宏觀經濟下滑問題,請問宏觀經濟哪年不下滑?

??窗口期頻現意味著靠樓市自我調節已經自顧不暇,08年參照物則意味著14年樓市同往年產生瞭落差,於是就有瞭14年完結後,業內發出一聲“死裡逃生”的感嘆。

滿是鱷魚的池子?

??雅居樂湖南區營銷負責人雷良蔚這麼形容2014年的長沙市場:“2014年長沙市場競爭非常慘烈,大傢在滿是鱷魚的池子裡拼的你死我活”,這話裡有兩層含義,其一為環境惡劣,其二為競爭激烈。

??競爭激烈的一個現象則表現在價格戰上,和順置業副總經理李趙對於長沙市場價格戰殘酷性有深刻的認識,“市場導向有兩個緯度,一是價格導向;二是價值導向。但是,在長沙不管是從業者還是客戶都是價格導向,營銷幹得簡單粗暴,三千、兩千一頓亂打,零首付也幹。講得難聽一點,那裡掛4,你不掛3,就沒有人來看,這是一個現狀。”

??2014年一季度過後,樓市行情轉冷,反應快的開發商順勢而為,以價換量,反應慢的吃瞭幾個月冷灶後也明白瞭過來,二季度完結的時候,以價換量已經成為瞭2014年長沙樓市的主旋律。



??時間如白馬,將一切踐踏,於是就有瞭這說不盡道不完的2014年……

??在某全國性網媒發佈的不靠譜數據中,我們則發現瞭另一個有趣的事情, 雖然2014年長沙樓市被各種黑,但是這一年長沙樓市成交在全國依然排在瞭前列,僅排在瞭武漢,重慶,上海之後,名列全國第四,這個數據有些水分,成交量都有一些拉伸,如果換成新峰地產的數據,990萬㎡,在別人都拉伸而長沙縮減的情況下,依然排在瞭全國第六,這也正面說明瞭,今年甲方乙方第三方各種努力並沒有白費,以價換量切中瞭時代的脈搏。

??在這種情況下,以價換量就成瞭唯一的選擇,伴隨著以價換量的是全民轉介,明升暗降等等套路,以及隨之引發的業主怒砸售樓部等事件,攪地這一年長沙樓市是整個不得安生。



??這就是2014年長沙樓市,殘酷而真實。



??克而瑞長沙機構總經理潘旭尉也表示“其實2014年沒有想象中那麼差。”同比下跌20%,對於被整整折磨瞭一年的長沙房地產行業來說,無疑是個好消息。

??在近日,我們請文學用一句話描述下他眼中2014年長沙樓市,文學給出瞭“曲折中前進”的答案,文學看到瞭前進,而大多數人看到的卻是曲折。也是,沒有曲折,如何曲線救國,沒有風浪,如何乘風破浪。 2014年是部神轉折的大片,從開頭到結尾都是,有人猜中瞭開頭,有人猜中瞭結尾,但是沒有人猜中開頭加結尾。2014年也是個九曲十八彎的故事,一轉一折,一折一彎。 以價換量是這一年神轉折的主要因素,庫存大則是另一個原因,因為庫存大,所以以價換量有底氣,也正是因為庫存大,所以必須以價換量。 至於2015年,我們不是諸葛亮,也不能夜觀天象,但怎麼說,波谷已經過去瞭,2015年怎麼也會好過 2014年,所以,期待2015年樓市的精彩吧!

??我們試圖從多個角度來觀察2014年的長沙樓市,以便找出意料之外情理之中的深層次因素,但越是走進2014年越發現這個意料之外來的是何等的艱辛 。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2015-01-19/18105962883622209120697.shtml

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潘惠娟

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