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  如今的"垃圾場"、"施工重地",便是央企華僑城集團在天津總體量超過31萬平方米的商住綜合體,原本預計今年入市銷售,如今卻仍未完成拆遷,甚至與地塊原主人泰達旗下的天津津濱發展股份有限公司(以下簡稱"津濱發展")陷入糾紛中。

  接近華僑城亞洲的相關人士向經濟觀察報透露,華僑城亞洲正在積極準備答辯,並向津濱發展提出反申訴。一場央企與地方龍頭的"土地戰"即將上演,作為央企華僑城旗下的香港上市公司華僑城亞洲與天津市最大國企泰達下屬的國內上市公司津濱發展,從一年多前的合作夥伴到如今的互相攻訐,究竟誰是誰非,誰又能在這場角力中成為贏傢?

  同時,津濱發展強調,"鑒於相關股權過戶手續已於2012年12月27日前已完成,故1.89億元的股權轉讓餘款項應於2013年3月27日之前由銳振有限公司向我公司支付,截至目前公司尚未收到上述款項。""由於賣方無法交付土地,本集團已通知賣方,並暫緩支付協議項下應由本集團支付予賣方的餘下款項。"去年9月17日,華僑城亞洲發佈公告稱,"本集團一直敦促賣方按協議所載條款執行並承擔其合同責任,同時要求賣方盡快完成土地整理後向本集團移交土地。"

  為瞭能夠在2012年底前完成造紙五廠地塊的轉讓,津濱發展的委托拆遷方金建益利加快拆遷力度,然而欲速則不達。2012年12月10日,拆除造紙五廠內高達100米的煙囪時,卻引發瞭意想不到的"群體性事件"。

  2012年11月2日,雙方簽署的《股權轉讓協議》約定,首期股權轉讓款1.96億元,將於協議生效並完成股權轉讓的工商變更登記等手續之日起3個工作日內支付;剩餘股權轉讓價款1.89億元,將於協議生效且完成股權轉讓的工商變更登記等手續之日起3個月支付。

  長期關註該公司的新鴻嘉投資顧問有限公司副總經理陳書忠認為,泰達集團作為一方的政府骨幹力量,承擔著國傢一級項目和基礎建設大量事宜,對樓市的深耕並未發力。而津濱發展也被繁冗的泰達體系所羈絆,如果泰達集團沒有對復雜的人事運作系統和繁冗的體系有所改變的話,津濱發展對於房地產開發的緩慢局面仍不會有很大改變。

  "去年這裡被拆瞭以後,附近的人就都往這兒倒垃圾。"商戶說。這個"垃圾場"便是位於天津市主城區河東區與東麗開發區交界處的原天津市造紙五廠的一部分,占地面積超過13萬平方米的造紙五廠倒閉已經七八年,從2012年底開始拆遷。

  當天上午9點多,突然倒塌的煙囪,將距離煙囪隻有"幾步之遙"的詹賓西裡小區兩棟樓震得直晃,"樓都被震裂瞭,窗戶玻璃也被震裂瞭。"附近居民向經濟觀察報介紹,"第二天,居民們便去造紙五廠門口靜坐。"次日,天津電視臺的報道顯示,距離煙囪最近的兩棟樓隻有三五米,這兩棟樓的一樓窗戶下的墻壁均出現裂縫,部分房屋的玻璃也被震裂。

  津濱發展2012年年報顯示,截至2012年12月31日,天瀟公司已經向金建益利公司預付土地整理款8.7億元。但是拆遷工作卻並未在津濱發展與銳振有限公司約定的2012年底前完成。

  "在此情況下,銳振公司提出行使抵銷權,即將其應支付的剩餘股權轉讓價款用以抵銷無法完成規劃指標調整賠償金及逾期交地違約金,但因前述房屋補償群體性意外事件及規劃指標無法調整非雙方責任所致,更非雙方所能克服,因此公司認為銳振公司根本不具有抵銷權,遂向仲裁委員會提出抵銷權異議仲裁申請。"津濱發展稱。

  "雙方都有違約。"津濱發展內部人士稱,"我們沒能按時交付土地、完成土地規劃調整,但是華僑城亞洲也沒有按照約定期限支付剩餘款項"。至於該糾紛將如何處理,以及該股權轉讓交易是否會取消,該人士表示無法判斷。

  華僑城亞洲主營商業綜合區的開發和運營,除擁有陷入糾紛的天津造紙五廠項目外,還持有成都華僑城51%股權、西安華僑城25%股權、華僑城上海置地50.5%股權以及北京來廣營項目33%股權。

  津濱發展在資源獲取方面占盡先機。然而,在高雄民間2胎任何問題免費諮詢硬幣的另一面,泰達與下屬公司之間的難解難分,卻也埋下瞭子公司過度依賴大股東的隱憂。

  這個造紙廠就是本文前述的"垃圾場"所在。

  為扭虧轉讓

  津濱發展在虧損之際,隻能"忍痛割肉","通過出售天瀟公司股權,可加速公司資產周轉並有效改善公司的財務狀況,緩解經營壓力。通過此次股權轉讓,津濱公司將獲取稅前收益約3.55億元,如此項交易能在年內順利完成,預計公司2012年度將實現扭虧。同時為公司存量土地的開發和新項目的獲取提供資金支持,增強公司的風險防禦能力。"

  因此,天津市房管局、規劃局經過研究,又選取梅江H6和河東區造紙五廠兩幅地塊作為對津濱發展的補償置換地塊。

 &嘉義布袋農地貸款emsp;津濱發展的控股股東為泰達建設,泰達建設持有其23.29%股權,泰達建設為天津泰達投資控股有限公司(以下簡稱"泰達控股")全資子公司。

  按照當時簽署的協議約定,央企華僑城無疑占得先機,交付土地和完成土地規劃調整都有嚴格限制,隻要津濱發展無法按時完成,華僑城亞洲便將獲得巨額賠償。而華僑城亞洲隻有在無法按時支付股權轉讓款的條件下,才構成違約。

  承擔瞭諸多天津重要工程的泰達企業,在2010年興建瞭天津梅江會展中心,而這項為迎接天津2010年夏季達沃斯論壇的巨大工程,讓泰達動用瞭不少內部資源,其中就包括征用瞭泰達孫公司津濱發展旗下占地約11萬平方米、建築面積約21萬平方米的3宗。

  央企華僑城與地方龍頭泰達系的土地糾紛將如何收場,尚待時間檢驗。

  然而,新掌門的到來,卻並未有力推動造紙五廠的拆遷工作。去年8月12日,津濱發展發佈公告稱,"因非雙方責任的不可控因素影響,項目用地尚未完成全部拆遷,項目用地移交工作尚未進行,上述宗地規劃指標的調整工作仍在進行中。"

  "調整須於2013年6月30日(或銳振以書面方式協定的另一日期)前完成,倘未能於該日前完成調整,則賣方同意於2013年8月30日前向銳振支付人民幣1.5億元作補償。違約欠款須按中國人民銀行公佈的一年期基準貸款利率的4倍支付利息。"華僑城亞洲公告的《補充協議》稱,賣方須於2012年12月31日前完成有關該土地的所有搬遷、拆除及地盤平整工作,並須就該土地工人作出安置及補償,於2012年12月31日前移交該土地,"如未能按時移交該土地,賣方同意每天向銳振支付補償,金額相當於銳振已支付代價部分及天津天瀟已償還之債務總額之0.1%"。

  華僑城亞洲的控股股東為香港華僑城有限公司,最終控股股東為華僑城集團,主營旅遊文化產業經營、房地產及酒店開發經營、電子及配套包裝產品制造等三大業務,2009年11月主營業務整體上市。華僑城集團官網顯示,如今,集團總資產超過1000億元,年銷售收入近500億元。

  商戶們不停地抱怨著門前散發出惡臭的"垃圾場",混雜著紙屑、塑料和剩菜剩飯的各色垃圾隆起瞭一個個不小的垃圾堆,甚至從被拆除的圍墻缺口蔓延出來,在僅剩的半截圍墻上還貼著香河少林文武學校的招生廣告。



  雖然政府補償瞭土地,但此時津濱發展,卻面臨著虧損的難題。津濱發展2012年中報顯示,截至2012年6月底,其虧損約4764萬元。

  天津市政府作為補償,為津濱發展旗下的境界梅江項目調增瞭37800平方米建築面積的城鎮住宅用地和27600平方米建築面積的剩餘商務金融用地。經過上述調整後,境界梅江項目與原來相比,建築面積仍減少瞭約14萬平方米,經評估減少的建築規模價值12.29億元。

  煙囪成為"攔路虎"

  一根倒掉的煙囪,橫在瞭華橋城與津濱發展面前。

  2月13日,華僑城集團旗下的華僑城(亞洲)控股有限公司(以下簡稱"華僑城亞洲")發佈公告稱,已收到中國國際經濟貿易仲裁委員會發出的仲裁通知,賣方津濱發展針對華僑城亞洲旗下子公司收購該地塊所產生的糾紛已申請仲裁。

內容來自sina新聞

  2013年1月21日,津濱發展兼其大股東泰達建設董事長許立凡,調任母公司天津泰達投資控股有限公司(以下簡稱"泰達控股")出任副總經理,泰達建設副總經理、黨委副書記華志忠接任津濱發展和泰達建設董事長一職。

  在發佈獲得造紙五廠地塊公告的12天後,津濱發展便宣佈,將擁有該地塊的天瀟公司以14.33億元的價格轉讓給華僑城亞洲旗下的銳振有限公司,其中股權轉讓價款為3.85億元,償還津濱發展負債10.48億元。按照該地塊約32萬平方米的建築面積計算,樓面地價僅約4500元/平方米,去年11月恒大同樣在天津河東區拿下的地塊,樓面地價已高達14576元/平方米。

拆遷惹分爭華僑城津濱發展對決天津造紙五廠地塊

  1月28日,津濱發展公告稱,造紙廠拆遷過程中發生的房屋補償群體性意外事件,在天津市東麗區政府及津濱公司的全力推進下,已由專業機構完成全部房屋鑒定和公示工作,房屋鑒定結果為主體A級,為最高安全等級。"為盡快完成土地交接工作,在東麗區政府的主持協調下,津濱公司仍同意向業主支付補償費用,目前津濱公司已與業主進行瞭多次溝通和談判,但由於部分業主提出瞭極不合理的補償要求,圍繞補償方案仍無法達成共識,土地交接工作仍未完成。"津濱發展稱。

  針對3萬-4萬平方米住宅用地指標變更商業用地規劃調整事項,1月28日津濱發展公告稱,"已於2013年由天津市政府進行瞭一次專項協調,市規劃局也召開瞭3次協調會,但由於項目所在區政府不同意規劃調整的結果,導致天津市規劃局至今無法對造紙廠地塊的規劃指標的調整情況給出結論,進而導致津濱公司至今無法按協議約定完成造紙廠地塊的規劃指標調整工作。"

  但天津市規劃局相關負責人卻在2月25日向經濟觀察報表示,"規劃局從未收到地塊所有人提交的土地規劃調整正式申請。"

  該負責人透露,"造紙五廠地塊現在對附近居民的安置補償沒有解決,根本無法進場施工,連前期的地塊勘測也做不瞭,沒有地塊的基本資料,根本無法進行土地規劃調整的工作。"津濱發展內部人士也向經濟觀察報確認,到目前為止,對造紙五廠附近居民的賠償仍未解決。

  申請仲裁

  雖然沒有按照約定時間交付土地和完成土地規劃調整,但是去年12月20日,津濱發展卻向中國國際經濟貿易仲裁委員會(以下簡稱"仲裁委員會")提交瞭仲裁申請。

  2月12日,津濱發展公告稱,仲裁委員會已於2月11日受理其仲裁申請,"在協議履行過程中,因宗地周邊發生的房屋補償群體性意外事件,導致宗地無法在協議約定期限內交付目標公司,且因項目所在地區政府提出調整宗地出讓合同項下規劃條件,導致雙方在補充協議中約定的規劃指標調整至今無法實現。"

  換來的土地

  第二天,華僑城亞洲發表公告回應,"賣方未能交付該土地及未根據協議完成該土地規劃指標之調整已構成賣方違約,賣方應就上述違約行為承擔相應責任,而本集團有權行使抵銷權。"

  華僑城亞洲強調,將盡快就該申索提交答辯及向賣方提出反申索,"由於賠償款及違約金高於可供抵扣的剩餘款項,本集團將向賣方提出額外賠償。"

  當年8月,津濱發展便將旗下的西青微電子園區工業廠房以5.8億元的價格出售,但是2012年三季報顯示,津濱發展1-9月份仍虧損3612萬元。

  該地塊股權轉讓的進展緩慢,更是加劇瞭津濱發展的虧損壓力。1月27日,津濱發展發佈2013年度業績預告修正公告稱,"因非交易雙方所能控制的多種原因,雙方無法按照原協議和補充協議約定交接項目用地及付款,按照會計準則及會計政策的要求,公司需要預提負債約1.42億,計提壞賬準備約5600萬元。"津濱發展2013年度三季報顯示,去年1-9月其虧損1.6億元,業績與2012年同期相比下滑3.5倍多。

  但華僑城亞洲卻表示,基於對糾紛的瞭解及擬對賣方提出的反申索,董事會認為仲裁申請不太可能對本集團之財務狀況造成重大影響。華僑城亞洲2013年中報顯示,截至去年6月底,其實現經營收入約12億元,較2012年同期增長約32%;歸屬於股東利潤約2281萬元,較上年同期上升約8.7%。

  "垃圾場"的北面是殘垣斷壁,旁邊卻是一棟完好無損的樓房,孤零零地矗立在枯草叢生的廠區裡。在廠區正門的電動閘門前立著"施工重地"的木牌,卻並未有任何施工跡象,隻有兩隻小狗百無聊賴地在散步。

  同時《補充協議》規定,如規劃指標調整後,商業用地的計容積率總建築面積小於3萬平方米,每減少1平方米,津濱發展賠償銳振有限公司8000元,最多賠償1.5億元;如大於4萬平方米,每增加1平方米,津濱發展賠償銳振有限公司5000元。

  在虧損之際,津濱發展繼續出售資產回籠資金,造紙五廠地塊便成為新的出售對象。

  如銳振有限公司未能按時足額支付股權轉讓款,每逾期1日,便應按照股權轉讓款總額的千分之一向津濱發展支付違約金,如逾期超過10個工作日,津濱發展有權單方解除協議,並要求銳振承擔上述違約責任外,賠償其經濟損失2000萬元。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-03-03/10172629811.shtml
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潘惠娟

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