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走近美國的 學區房

??在中國有著“學區房”一說,而在美國,“學區房”則是一個大概念,牽涉到購房和選擇學區的關系以及美國普通教育的特性。美國社區有著明顯的社會地位之分,富人有富人區,窮人有窮人區,中產階級也多是選擇集中居住。中產階級購買住房考慮的因素包括社區環境、社會治安和學區。特別是美國華人,購買住房非常看重學區,比如在美國南加州華人居住集中的多數社區,都是在當地被稱之為擁有“好學區”的地區。



??美國的“好學區”

??赴美購房註意事項










??價格不菲的學區房



??並且,對於外國的購房者來說,幾乎無法在美國申請貸款,即便申請到貸款,利息也比本地人高得多。做大筆房地產生意的人,全部用現金支付是一種渠道,但資金如何從國內轉到美國卻是一個問題。而且美國政府嚴查外國資金的流入,以防有人洗錢。同時,廉價房有相當一部分是銀行放出的法拍屋,買傢購買後還需繳清此前房主拖欠的各種稅費,這實際上是增加瞭購房的成本,並且法拍屋的房子狀況一般不會很好,房主買下後的後續維修成本很高,維修費甚至可能是房價的好幾倍。像底特律政府就有規定,民眾買下的破舊房子必須要整修後才能住人或是出租,一定期限不整修的房主等於觸犯法律,搞不好還要坐牢。對於這些細節,海外的購房者卻往往知之甚少。









??東部和西部沿海地區是美國的高房價地區。在舊金山、聖地亞哥、洛杉磯和紐約市,稍微好一點的住宅價格都在100萬美元以上。舊金山住房中位數價格為67.98萬美元,若以貸款方式購買中位數價格的房子,一年的收入至少要13.71萬美元;聖地亞哥住房的中位數價格為48.3萬美元,居民需要年薪9.9萬美元才能供得起中位數價格的住房;紐約市住房的中位數價格為38.89萬美元,居民需要年薪將近9萬美元才能供得起中位數價格的住房;洛杉磯市住房的中位數價格為40.62萬美元,居民需要年薪將近9.2萬美元才能供得起中位數價格住房。並且,住房的中位數價格隻是一個中檔數字,因為有一半的住房要高於這個價格,像南加州入圍美國100所最佳高中學校所在的社區,一般住宅的價格都會超過100萬美元。



??不過在美國購買學區房可不是一件簡單的事情。在美國買房要熟悉當地社區的情況。好的社區房價雖會偏高,但社會治安好、孩子上學的學區好、房子增值的幾率也高。即使中國父母開始在美國買房的目的可能是為瞭子女教育,但當子女畢業以後,“好學區”的房子更容易賣掉,升值空間也最大。

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-12-24/15345953422137430949954.shtml

??由於“好學區”所屬的城市基本上是中產階級和富人居住集中的地區,因此房價相對較高,像核桃市、鉆石吧這樣的城市,200平方米的獨立住宅需要100萬美元,50萬美元在這兩個城市基本上買不到可心的住宅。在鉆石吧著名的富人住宅區,全封閉的社區內有800多幢住宅,房價在200萬美元至1000多萬美元不等。而在這個社區附近,開發商正在開發一個新的住宅社區,社區內僅有48幢住宅,每幢住宅售價要從500萬美元起跳。在這兩個城市,低價房不多,出租的住房也不多,因此要想在當地落戶為子女上名牌高中做準備,住房上是需要較大投資的。

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??那麼在美國什麼叫“好學區”呢?這就先要瞭解美國學區的劃分。美國的普通教育是從學前班到高中的13年義務教育。學區按照城市人口劃分,一個學區要涵蓋幾個城市。所有在學區涵蓋城市內的兒童都要求接受教育,並在所屬學區內的中小學就讀。因此在一個學區內的中小學就讀,首要條件是必須居住在此學區所涵蓋的城市內,不論是傢長擁有住宅還是租房子居住,都符合條件。如果不是一個學區涵蓋城市的居民,想申請這個學區就非常困難,即使花錢也行不通。

??在美國,更多美國人是把買房看成一種投資,而且是比投資股票更為保險的長期投資。同時,擁有住宅也是積聚傢庭財富最主要的一種方式,特別是對於中低收入傢庭而言,很少有人能在金融資產上做大筆投資,而房地產幾乎成瞭他們最主要的傢庭財富。美國的稅收政策天平也傾向買房者而不是租房者,購買住房貸款的利息可以抵稅,而租房的租金卻不能抵稅。

內容來自sina新聞

??在購房款的問題上,美國民眾很少有用現金一次付清房款的,絕大多數人是依賴貸款來實現住宅夢的。通常銀行的房屋貸款分為15年和30年,而最流行的則為30年貸款。由於貸款時間長,月供的壓力不大。另一方面,在利率由高降低時,業主隨時可以重新申請住房貸款,每月的月供自然也會有明顯下降。美國人能否買得起房,很大程度上取決於是否可以獲得銀行的貸款,而銀行是否為其貸款就要看購房人的收入和債務情況瞭。通常情況下,購房人傢庭每個月用於房貸還款額不能超過總收入的28%,購房者每個月用在住房上的支出(房屋貸款分期付款、房地產稅、住宅保險和維護的費用)不超過月總收入的33%。最後購房者全部債務(包括住房上的所有支出和傢庭其他類債務,如信用卡債務、購買汽車貸款和子女的花費等)不能超過收入的38%。而銀行是否對購房者提供貸款,收入和債務是主要考量因素。





??近些年來,越來越多的中國人開始在美國購置房產,有的是為子女在美國讀書考慮,有的則是當成度假屋,還有的則純粹出於投資的目的。特別是子女教育,往往在中國父母心中占據瞭重要的位置。許多購房者都打算給未來將要出國留學的子女提前購置居所,而其中一些人的子女甚至可能還在幼兒園或在讀小學的階段。據2013年美國媒體的報道,一位中國女士花費650萬美元在紐約被稱為“富人的天堂”的豪華公寓樓買下一套公寓,究其目的,竟是要為她兩歲的女兒長大後能進入美國名校預先準備好一個住處。



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??如果是抱著純粹投資的想法,則應當看到其中的不確定性。美國資本雄厚的投資人其實早就開始投資美國房地產市場,外國人在美國買房獲利空間已經被壓縮,如果在美國買房的目的是想賺筆大錢,那麼這種想法往往較難實現。美國《商業周刊》就曾撰文分析,借著美國經濟復蘇的東風,那些對美國經濟重燃信心的國際投資者重新註資美國樓市,並不是沒有可能。事實上,美國的金融大鱷至少在2年前就已經把資金投到房地產市場上,趁著低價大肆購買法拍屋和市值大幅縮水的住宅,一些對沖基金在房市上投入瞭幾十億美元,如今可以慢慢清倉出貨。現在的情形是美國本土的房產投資商大手筆購買房產,然後再將其翻倍轉賣給來自世界各地的投機商,因此這些廉價房的最終買主反而多是外國人。而由於美國房市離真正恢復元氣還需一段時間,現在想買房之後再轉手賣出從而獲得暴利的願望,能夠實現的可能性不大。





??另外,擁有瞭房子以後每年還要繳納房產稅,而各地的房地產稅率並不相同,一般是按照政府對住房的估價,繳納2%~4%的稅。而房屋估值是由政府來評估,現在美國政府經濟不景氣,往往會把不值錢的房屋市場價值做出高的估值,然後收繳房地產稅,這是地方政府從老百姓口袋裡撈錢的合法手段。

??以南加州核桃學區為例,其生源主要是來自兩個城市,一個是核桃市,一個是鉆石吧市,而這兩個城市的華人人口都占到40%以上。在2014年美國最佳公立高中的評比中,核桃學區內兩所高中都進入瞭全美100所最佳高中之列。而華人子女集中的喜瑞都惠提尼高中,在2014年美國100所最佳高中的排名則為第13位。

??最後,中國人在美國經營房地產還存在著一些管理上的問題。除非是本人生活在美國,或是購買的住房有子女或親人在居住,否則中國人在美國購買住房會面臨管理的問題,比如房屋需要經常維護,有的住宅區還需要每月繳納社區管理費,如果房屋用於出租,至少每個月需要有人按時收取房租等等。這些都是在做出購房決策時需要考慮的問題。

??具體到“好學區”,這就和學區內居民的成分有很大的關聯。好的學區所涵蓋的城市中多為中產階級傢庭,這些傢庭比較重視子女教育,因此這類學區內的高中學生往往升入名牌大學的比例高,人們自然願意孩子在這樣的學區讀書。而那些被人們視為“不好的學區”,則往往是低收入傢庭占比較大,這些傢庭的子女雖有出類拔萃者,但比例較低,一心望子成龍的傢長自然不會選擇讓子女上這樣的學區。

??作者系美國《僑報》副總編輯



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??並不是隻有國內才有學區房,美國的學區房同樣有講究,價格也不便宜。

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