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  經濟矛盾轉換的此消彼長,隨著時空變換成為瞭市場中潛伏的變異因子,久而久之累積下去,供求局面就顯性變化瞭。今年房地產發生的逆轉性變化,恰好說明被高價格、高利潤吸引的地產投資,已使房地產供應能力遠超社會需求,住宅緊缺時期漸行漸遠,代之而起的將是樓市的賣方市場。房地產行業將和其他任何行業一樣,不僅可能面臨產能過剩,供求一旦從失衡的一級發展到另一級,還可能面臨庫存更加難以消化的格局。

  確實,要讓市場決定資源配置,就得讓經濟運行有較大的彈性。也就是說,要相信經濟自身的調節能力,不能對經濟的合理波動過分緊張,更不能濫用刺激措施,主觀臆斷地幻想要熨平經濟周期。尊重經濟運行規律,保持經濟中長期健康運行,就意味著要順應經濟波動曲線,按照經濟有高潮、也有低谷的規律辦事,隻要宏觀經濟在合理區間內運行,不同行業的潮起潮落不應該左右政策的思路。

  然而,經濟規律到底還是悄然發生作用瞭。過去三個月來,巨大的資金壓力促使部分開發商選擇突圍,從試探性的價格優惠,到刺激吸引潛在買傢的打折,再一浪接一浪到直降風潮,價格變動幅度在加大,價格變動空間在放大。一些城市房價持續多年的上升運動發生瞭180度的大轉彎,大多數人預期的房價爆發式上漲沒有變成現實,反而在一些重要城市出現反向運動。

  但是,由於市場主體的差異性,也由於主體之間的競爭性,理想的房價平穩回歸通常也很難真正實現。這就是過去在嚴厲的政策調控下,收效甚微的原因之一。過去持續數年的宏觀調控,政策的願望不可謂不美好,政策的執行力度不可謂不嚴厲,結果遠沒有達到預期,已經很能說明房價回歸之路,可能很不平坦。

  開發商直接面對市場,時刻接觸市場信號,最先感覺銷售危機。敏銳性強的房企,首先意識到風險,為瞭減輕資金壓力,舒緩財務成本,擺脫雙重壓力的困境,出於經濟人的理性本能,率先丟掉幻想,謀求盡快脫離危險境地,就直接采取措施,貼著市場價格底線,有意識地競爭性搶跑,選擇通過降價"跑量",這不但打破僵持的房價,而且競爭性脫身,隻要一傢企業降價,就能引發一個區域房價地震,樓市的多米諾骨牌效應,在一些熱點地區已成事實。不能低估這種"星星之火",隻要"燎原之勢"迅速蔓延,就大有摧枯拉朽的力量。不管是主動參與應對變數,還是迫不得已被動招架,這都將深度影響整個行業。

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  3月全國居民消費價格指數(CPI)環比下降0.5%,同比上漲2.4%;工業生產者出廠價格指數(PPI)環比下降0.3%,同比下降2.3%。在筆者看來,這組數據說明當下經濟依然運行在下行軌道上,正因為經濟增速緩慢走低,導致有效消費能力隨之降到較低程度,尤其是豬肉等農副產品價格下降較大,很大程度上相對壓低瞭CPI指數,也反映出不少居民在減少必要的開支。不過,PPI有限的降幅也說明經濟運行尚在合理區間,現在還沒有多大必要放松對房地產領域的相關政策,否則好不容易確立起來的經濟轉型預期又會遭到破壞。(作者系上海金融學院統計系副教授)

  今年一季度我國經濟中出現一些新變數,在經濟下滑的表象下,有些領域卻潛流暗湧,呈現出超強的扭轉能力,經濟運動逐漸逼近轉折的臨界點。最奇異的變數,也是最為人所關註的、居於變數之首的,當然要數樓價。過去這些年,哪怕經歷再大的變數,遇到再大的調控風暴,房地產市場總能化險為夷,最後都能變到漲價的路上去。久而久之,民間都形成瞭固化思維,以至於幾乎都沒人相信樓價會跌瞭。甚至,在去年"錢荒"的背景下,樓價依然堅挺。這種脫離地心吸引力的特例,強化瞭民間的非理性預期,使樓市的過度投資行為更加失范。

  可以預見的是,這種若隱若現的變數,將最終消除漲價因素,迫使住房價格回歸,房價高位築頂將提前到來,房價理性回歸平穩落地,也許是經濟均衡增長最理想的態勢,也是調控政策最希望看到的情況。

  但是,由於房地產關聯著宏觀經濟,房價下降將加速經濟下滑,政策對此的容忍力究竟如何?私人部門資產負債率較高,社會對此的耐受力究竟如何?這個疑問,其實李克強總理4月10日在博鰲論壇的主旨演講中已給出瞭明確答案:無論經濟增速比7.5%高一點,或低一點,隻要能保證比較充分的就業,不出現較大波動,都屬於在合理區間,政府不會為經濟一時波動而采取短期的強刺激政策,而是更加註重中長期的健康發展。

現在還遠未到可放松房地產政策之時

  因此,即使房地產遭遇行業周期,即使對宏觀經濟有不良影響,地方政建地貸款苗栗苑裡建地貸款府也不該過度作為。筆者覺著,以保衛GDP的增速為名,爭相取消或變相取消限購政策,默許或縱容"行政副中心"消息刺激需求,引發投機者進場跟風炒作,都絕非保衛重點城市樓價的最好方式。

  主要原因有兩點。這些做法,延續的是經濟刺激的老思維,不是在解決矛盾,而是積累矛盾,也不可能改變中長期趨勢。當房價已出現疲態時,若由虛假需求來刺激樓市,其漲得快、跌得更快的後遺癥,將帶給市場致命性的打擊。一方面,打擊瞭市場供應力量,另一方面,也消弭瞭各種市場需求力量。

內容來自sina新聞



新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-04-16/08564068685.shtml

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潘惠娟

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