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  新浪樂居訊(編輯 王曉穎)轉眼2014年已經步入瞭下半場。回顧島城的半年樓市,根據青島網上房地產數據統計,截至6月29日,青島市上半年新房成交46114套,總成交面積為3934534.84㎡,同比去年上半年成交量下跌14.7%,其中新建商品住宅成交量為34738套,總成交面積為3768283.29㎡。相比2013年青島樓市遜色不少,但相比2012年,今年上半年新房成交量依然有明顯上漲,不少業內人士對下半年島城樓市持樂觀態度。

  繼2013年7月、8月出現冷淡期之後,直至年底,青島樓市連續4個月進入持續高溫的旺季。但當2014年來臨,1月和2月由於春節期間,青島樓市進入常規的冷淡期,成交量方面出現倒"V"字。隨著3月青島公積金新政落地,對公積金提取做出瞭更加嚴格的規定,個人公積金貸款最高額度限制為60萬的規定,這都給剛需購房者帶來瞭不小的購房壓力和阻力,一度給樓市又蒙上瞭一層冷霜,直接導致"金三"有失成色,新建商品住宅成交量慘淡觸底。隨後4月、5月,公積金新政作用於樓市的效果從新房成交量上仍然能夠明顯感受到,盡管開發商陸續加大瞭推盤力度,但仍然沒能令樓市反彈;進入6月後,青島在城陽、膠南等郊縣區域的部分樓盤出現瞭降價促銷的現象,開發商以價換量的促銷手段令6月新房成交量止跌,使買方市場也有瞭明顯的活躍。

  上半年整個房地產市場進入調整期,島城樓市相繼出現的房貸緊縮,公積金新政落地等政策及市場變化,也造成瞭不小的波瀾。但6月9日國務院發文批復《山東省人民政府關於申請設立青島西海岸新區的請示》,同意設立青島西海岸新區,青島西海岸新區的建設,對於全面實施海洋戰略、創新軍民融合機制、深化海洋管理體制改革、推進深遠海開發與陸海統籌發展和建設海洋強國具有重要意義。成為中國第9個國傢級新區等政策性利好,或引發青島樓市的重新定位。



2012-2014半年新房及新建商品房成交量對比(數據來源:青島網上房地產)

  青島房地產投融資中心秘書長龍江也表示,任何一個行業在發展過程當中都有一個波折周期,但上半年市場出現的波動,並不能驗證整個房地產行業進入一個下行通道,它還在上行通道之中波動,並且波動幅度仍處於合理范圍之內,總體市場還是健康,前景樂觀。

  上半年新房成交量低位徘徊 觀望情緒濃厚

  上半年新房成交量始終維持在7000-8000套左右,住宅成交量則基本維持在5000-6000套之間。整個房地產市場上買賣雙方觀望情緒隨著"金三銀四"和"紅五月"的旺季不旺顯得愈加濃厚。而房價方面,雖然2014年上半年的樓市成交量未能延續2013年底的輝煌,但房價漲幅式微卻依然堅挺,連續5個月逆市穩坐"9"字頭。

青島上半年新房成交46114套 樓市下半年有望回暖

內容來自sina新聞

  本次新政主要修訂內容包括貸款額度計算、申貸資格繳存標準、公積金提取條件和額度等的調整。公積金實施新政的消息一傳出,在青島樓市引起瞭軒然大波。單身置業者貸款額度陡然下降,被迫轉頭商業貸款或組合貸款的置業人群面臨空前的資金壓力。有市民算瞭一筆賬:商業貸款60萬還款期限30年,即便是商貸利率以9折計算,總還款額也要多出27萬元。

  此外,跟新政頒佈前不同的是,公積金新版計算器給出三個計算結果,分別是按照繳存公積金計算貸款額度、按房價算可貸額度、按賬戶餘額倍數計算貸款額度,然後按照就低原則,確定貸款額度,這樣以來不少傢庭的最高貸款額度又被"降低"瞭。再加上銀行房貸緊縮且優惠的減少,令購房者在購房時,為減輕還貸壓力更多考慮房價較低的郊縣板塊。

  回顧一季度,全國各地樓市陷入低谷,部分地區樓市價格松動,二三線城市醞釀政策調整,因此青島房地產市場在"金三銀四"的黃金期內,連續兩月表現不振,一方面是受全國樓市整體低迷影響,購房者觀望情緒擴散;另一方面由於開發商前期樓盤存量尚未消化,也造成瞭1月到3月開發商推新熱情不高。



2014年6月青島市各區市新房成交(數據來源:青島克而瑞)

  島城二季度的突出表現為各區市新房成交量重心的轉移。據克而瑞數據顯示,截至6月29日,青島6月各區市新房成交量排行中,膠州市、原膠南市等區域包攬前兩位,成交量均過千,成績顯著。今年上半年,青島市區開發商推盤放緩,成交量減少,而郊縣區域成交量逆市上漲。一方面可以看出剛需仍然是購房主力;另一方面由於3月10日起公積金新政落地,公積金貸款政策自此逐步收緊。



  受公積金新政等政策影響 郊縣區域成購房熱土

  也正是由於新房成交區域主要集中在膠州市、城陽區等郊縣區市,房價相比市區較低,從而拉低瞭青島市整體新建商品住宅成交均價,其中6月新建商品住宅成交均價表現尤為明顯,今年首現"8"字頭。

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  一直以來在青島的房地產市場版圖中,以膠州灣為界,被劃分為東、西海岸,相比"寸土寸金"的東海岸,成本相對較低的西海岸區域曾讓房地產開發商垂涎欲滴。隨著政策規劃的出臺,都為青島下半年房地產市場穩健回暖帶來瞭信心和動力。交通方面,膠州灣隧道的投入使用與正在規劃的地鐵6號線,都將為西海岸房地產市場帶來更多的優勢;另外,實力房地產開發企業開始大舉開拓西海岸。萬達集團在去年就開始大舉開拓青島西海岸新區,投資500億元搶占西海岸發展先機,打造全球規模最大的影視產業園。銀盛泰集團也已經率先在西海岸紮根,建成銀盛泰書香泮城、銀盛泰星海城、銀盛泰星河城等樓盤。

  對此有業內人士表示,盡管多方數據表明市場持續下滑。但是下半年下滑的速度,會隨著大量開發商以價換量的策略實施和推進,會逐步減緩,成交會逐步放大。市場會逐步的趨穩。更有人大膽預測,青島西海岸的區域重要性的改變,使西海岸區域內房價在未來數年內將會迎來較大漲幅,甚至有人預計未來20年將會上漲10倍左右。

  (數據來源:青島克而2胎土地利率多少免費諮詢試算瑞、青島網上房地產)

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-07-02/11412802141.shtml

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潘惠娟

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