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  那麼,過去已經實施的試點項目目前的情況如何?政策實施的是否到位?實施這項政策的利弊何在?是否真能抑制房價還是造成新的灰色利益?今年這項政策又該如何推進?《安傢》記者試圖一一解決上述疑惑。

  以長陽國際城為例,該項目在開盤之時以較大的價格差距以及較大規模的供應體量,令當時房山區域內房企競爭引入白熱化的階段,直接將區域內房價拉低10%以上。隨後,同屬長陽區域的首開·熙悅山以1.32萬元/平方米起的低價開盤,同時長陽光合作用也把起價定在瞭1.32萬元/平方米,西棕櫚灘和徜徉集以均價1.4萬元/平方米銷售。這些樓盤的相繼面市,顯著拉低瞭此前長陽區域此前每平米1.7萬元左右的區域均價。

  該項目一名業主小劉對《安傢》記者介紹,當初看上這房子,就在於性價比較高。"當時長陽國際城的均價限定在每平方米12500元,而周邊的項目如長陽半島、徜徉集等價位多在每平方米15000元-18000元之間,相比而言,長陽國際城的價格要比周邊同等項目便宜20%以上,加上靠近地鐵站,出行也方便......經過一系列流程後最終選到瞭一套80平方米的二居。"

  "限"出來的實惠

限房價競地價市場仍存疑慮

  據介紹,在長陽國際城項目拿地之時中鐵地產曾算瞭一筆賬,當時預測盡管鎖定瞭售價,但如果從拿地之日起能夠6個月內上市,收益率仍可達30%。然而,長陽國際城獲取預售許可證的時間比開發商原先的預期延遲瞭4個月,盡管在開盤後幾天之內就完成銷售,該項目實際收益率最終低於此前的計劃,據內部人士透露僅在10%-15%之間,"算是非常低的收益瞭"。

內容來自sina新聞

  不過,亞豪機構市場總監郭毅就曾對外表示,"限房價、競地價"隻能說明政府當前對於某個區域的預期房價,項目真正的價格還要看上市後的市場情況。陳國強也認為,如果隻有有限的項目采取這一方式,效果肯定有限,甚至成為利益輸送的機會,隻有將來普遍采用這類出讓方式,才能有效穩定市場預期。

  在交通、規劃差不多的前提下,價格是最重要的因素,低廉實惠的價格導致本項目在市場上十分搶手。據瞭解,長陽國際城首批開盤時共有1594套房源,而排號購房人卻有9000多名,參與搖號的有7000多人。開盤僅3天,所有房源就全部售罄。

  還有開發商認為,"限房價競地價"出讓的方式實質上將民眾對高房價的不滿以行政手段強制轉嫁給瞭開發商,從而令後者暴露在市場和政策風險之中。比如,目前開發成本剛性而透明,很難壓縮,因此在保證工程質量的前提下,開發商隻有通過加快資金的回籠速度才能獲得合理利潤。一旦市場出現波動,或出現手續審批時間過長、相關稅費預征額度較大等情況,都會影響項目的進度安排,這對於類似項目而言就隱含瞭一定的風險。

  當然,並不是所有人都能購買這類特殊的商品房。據瞭解,"限房價、競地價"是針對中低價位、中小套型普通商品房的土地出讓方式,面向的主要是滿足自住需求的首次購買商品住房的傢庭、以及一部分未能獲得或尚在等候保障房購買資質的中低收入傢庭。在該項目購房資質審核中還有這樣一條規定:已經通過住房保障資格審核,正在輪候保障性住房配售,且同意購買本項目後放棄保障性住房購買資格的傢庭,可以優先購買該項目。

  根據長陽國際城當時的規定,具有優先購房資格的客戶按照搖號順序選房完畢後,其他滿足限購要求可購買該項目的客戶按照搖號順序對剩餘房源進行購買。同時有關主管部門聯合開發商下發通知規定,每個傢庭隻能購買一套該項目房源,且自房屋交付之日起,兩年內不得將該住房出租或出售。如購房人弄虛作假,隱瞞傢庭住房狀況、偽造相關證明騙購本項目以及購房後違規出租出售的,將按照國傢法定折舊規定折舊後價格退回開發建設單位。

  2010年5月,北京市推出全國首塊"限房價、競地價"方式出讓的商品住宅用地--房山區長陽鎮起步區6號地塊。該地塊建築面積23.95萬平方米,中鐵房地產集團有限公司以14.6億元的總價拿下,折合樓面地價為每平方米6095元,其後命名為"中國鐵建·長陽國際城"。根據招拍掛文件的規定,該地塊商品房的銷售限價均價為1.25萬元/平方米,戶型面積限定為中小套型。

  記者在房山采訪時瞭解到,目前長陽國際城已過瞭2年限制期,可以公開在市場出租出售。一中介門店經理告訴記者,"房山區域由於新房太多,很多項目的戶型也差不多,所以二手房出售比較困難,但出租率還不錯。從價格上看,長陽國際城由於密度較高,現在二手房的均價為每平米18000元左右,比萬科長陽半島每平米20000元的均價稍便宜些。"顯而易見,當初購買兩處項目的價格差正在被市場的力量逐漸拉平。

  穩定市場預期

  "個人覺得這類出讓方式,表明政府在土地出讓、抑制土地財政上的一種誠意,也有助於穩定各方面的市場預期。"在接受《安傢》記者采訪時,中國房地產協會副會長陳國強如是說。他認為,限價房用地如果大規模推出,將直接限制區域價格上漲的空間,消化大量的需求,可以在一定程度上解決房價過快上漲的問題。

  所謂"限房價、競地價",即是在土地出讓之前的限制條件中就約定瞭入市商品房的價格,開發商根據自己成本和合理利潤競爭土地價格。相比其他土地出讓方式,這種出讓方式下不可能出現高溢價土地,對商品房住宅銷售以及土地市場都有明顯的調節作用。早在2010年4月16日,北京市就開始試點這一全國首創的土地競買方式。

  "限房價、競地價"有助於開發商拿地後迅速進行開發銷售,增加市場供應,而這是最直接控制房價過快上漲的方式。據瞭解,中鐵地產在2010年5月購地,同年10月開工建設,2011年4月就開始預售,開發進度可謂十分神速。

  因此,該政策的贊同者認為,"限房價、競地價"一方面利於控制地價,另一方面有利於調控房價,同時也改變瞭各地土地出讓慣用的"價高者得",改革和完善瞭土地招拍掛出讓制度,可謂是中國土地出讓制度的一次良性嘗試。

高雄二胎借款  開發商的擔憂

  不過,業界內也有不同的聲音。"開發商拿地本是一種市場行為,而'限房價、競地價'這一政策管制不是長遠可持續發展的手段,可能是政府承受瞭很大的壓力之後作出的暫時行為,肯定會在短期內抑制房價,但這種土地出讓方式大范圍推廣引起的最大問題在於,逼迫房地產行業盈利水平的降低,進而導致產品品質無法保證。"在接受《安傢》記者采訪時,某開發企業一位不願意透露姓名的業內人士表示。

  這種措施是否會在根本上對房價起到治本的作用,我個人覺得很難,無非是治標而已,比如發燒,隻是暫時吃瞭個退燒藥。"

  "限房價競地價"系北京首創的土地競拍出讓方式,旨在改變以往單純"價高者得"體系下土地價格日益水漲船高的局面。這項政策創新效果如何,能否發揮長效機制,仍有待觀察。

  近日,北京市國土資源局有關負責人在通報本市2013年上半年住宅及商服用地供應情況及下半年供應計劃時透露,繼此前在房山、昌平等遠郊區域試點後,下半年將優先在朝陽、海淀等房價、地價上漲過快,房價預期較高的區域嘗試推廣商品住房用地的"限房價、競地價"的土地出讓方式,預計全年采用該方式出讓的土地約占到商品房用地供應總量的45%左右。

  亞豪市場總監郭毅認為,企業的目標是實現利潤最大化,"限房價、競地價"的地塊是否能吸引房企競奪,最主要的是在房價與地價之間,是否留給瞭房企一定的合理利潤。他建議,針對這類型地塊,主管部門應該給予相應的優惠政策扶持,如減免稅費、適當降低自有資金比例、鼓勵金融機銀行二胎房貸條件缺錢急用哪裡借錢構提供低息貸款等。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-08-21/09492377818.shtml
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