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  有區分的城市公共管理政策,提出瞭根據特大城市、大城市和中小城市不同的現實狀況而實施差異化的公共政策。關於這一部分涉及的公報內容有:第六部分"健全城鄉發展一體化體制機制"23小點中"推進農業轉移人口市民化,逐步把符合條件的農業轉移人口轉為城鎮居民"。

  備受矚目的中國共產黨第十八屆中央委員會第三次全體會議,於2013年11月9日至12日在北京舉行。在會議閉幕三天後的11月15日,一份篇幅更長、內容更豐富的《中共中央關於全面深化改革若幹重大問題的決定》(以下簡稱《決定》)出現在公眾面前。

  盡管有樂觀的意見認為,《決定》中重點提及土地改革將會加大城市建設用地供給,這最終會打壓地價、從而房地產市場失去地價不斷上漲的支撐,但從目前來看,該領域的改革將以緩慢的步伐推進,並不會很快形成足以改變中國房地產市場基本格局的變化。

  特別是,中央關於健全城鄉發展一體化機制體制的政策指向,一是千方百計增加農民收入,二是將收入增加後的農民有序地城市化。如習近平在對《決定》進行說明時就提到,要把進城落戶農民完全納入城鎮住房和社會保障體系。這對中小城市的房地產市場無疑是有利,有望在長時間范圍內逐漸縮小中國一二線城市與三線城市之間日漸嚴重的發展溝壑。

  單獨二胎問題,明確提出"啟動實施一方是獨生子女的夫婦可生育兩個孩子的政策,逐步調整完善生育政策,促進人口長期均衡發展",關於這一部分的表述出現在第十二部分"推進社會事業改革創新"下的第46小點中。

  房地產稅,提出"加快房地產稅立法並適時推進改革"。關於這一部分涉及的公報內容有:第五部分"深化財稅體制改革"中第18小點"完善稅收制度;深化稅收制度改革,完善地方稅體系"。

  《決定》全文中還提到"建立有效調節工業用地和居住用地合理比價機制,提高工業用地價格",意味著未來控制地價的主要方式是居住用地價格要與工業用地價格相掛鉤,地方政府招商引資帶來的超預期人口增長對房地產市場的壓力,要通過減少工業土地供應、提高工業地價、增加住宅用地供應、降低住宅用地價格來實現,彰顯瞭增供給的意圖。這對於部分房價居高不下區域的購房者可能會帶來些許安慰。

  城市化是分層次的,既包括瞭農民進城,也包括中小城市人口向中等中心城市、全國人口向特大城市集聚。對於前兩個層次,國傢都持鼓勵態度。這是因為城市化是產業升級和效率提升的必然,也是因為市場的力量確實會形成人流自發向城市集聚。因此,有理由相信,未來的戶籍制度改革之下,除瞭特大城市之外,其他城市的落戶條件都將呈現逐漸寬松化的狀態。

  中共中央關於全面深化改革若幹重大問題的決定》所提出的不是針對某個行業、某個領域的單項改革,而是作為整體的綜合改革事業的行動綱領,旨在對於中國宏觀經濟的發展起到制度性推動作用。

解開啟面向未來十年的房地產改革發展路線圖

  毋庸置疑的是,由房地產稅作為主要組成部分的房地產長效調控機制的建立已經到瞭刻不容緩的地步,房地產稅以前一直存在法理上的瑕疵,這次從立法角度加以完善對以後的推進奠定瞭法理基礎。雖然"適時推進"的表述仍舊表明全面開征該稅種仍有待時日,但整體表述已較以往更加堅決。中金公司認為,房產稅大范圍鋪開的時間窗口可能是在2015年。

  房地產稅緩慢起步

  總而言之,這份經中國共產黨十八屆三中全會審議通過的《決定》描繪出瞭一副詳細的改革宏圖,幾乎涵蓋瞭全部領域,包括經濟體制改革、社會福利改革、政府治理改革以及司法體制改革。顯而易見的是,《決定》提出的改革的覆蓋面、以及透過文字展現出本屆中央領導集體提倡改革的決心顯然超出瞭大部分人的預期。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-12-26/10542554615.shtml

  因此,正如我們現在正看到的那樣,特大城市中實行的房地產調控政策和全國范圍內的調控政策是有區別的,甚至有可能是方向相反的。而特大城市房地價變動的規律,也可能和全國其他地方並不相同。

  "單獨二胎"對房地產行業是絕對的利好,將為房地產行業未來數十年間持續帶來大量新增需求。盡管這一政策帶來的需求提升主要仍是在2030年以後才大幅度產生,但從目前開始,由於傢庭人口數量的增加,改善性購房需求的增加就將初見端倪。

  此後,11月20日,國務院總理李克強主持召開國務院常務會議,會議指出:整合不動產登記職責、建立不動產統一登記制度,是國務院機構改革和職能轉變方案的重要內容;會議決定將分散在多個部門的不動產登記職責整合為由國土資源部承擔;同時建立不動產登記信息管理基礎平臺,實現不動產審批、交易和登記信息在有關部門間依法依規互通共享;推動建立不動產登記信息依法公開查詢系統。據悉,中央機構編制委員會辦公室正在聯合有關部門制定《不動產統一登記條例》,擬於2014年6月底出臺。這被視作迄今為止中央層面上釋放出的統一的房地產稅即將來臨的最明確信號。

 新型城鎮化提振中小城市住房需求

 土地改革初見眉目

  《決定》全文中最值得關註的是"慎重穩妥推進農民住房財產權抵押、擔保、轉讓試點",這暗藏瞭宅基地入市的可能性。根據《土地管理法》宅基地是集體土地不得出讓和轉讓,《擔保法》也明確宅基地不得抵押和買賣,現在提到的作為宅基地附著物農民住房的財產權可以進行相應的抵押、擔保、轉讓試點,其實可以認為是實質性的宅基地轉讓的試點。此試點的推進值得關註:首先,由於宅基地存量建築面積在230億平左右,對於商品房市場供給仍將有較為明顯的影響;其次,結合經營性集體建設用地的流轉,意味著未來以農村為基地的養老地產和旅遊地產存在機會。

  至於在房地產領域未來開展改革的重心,正如我們在此前(參見《安傢》10月刊《全面改革進行頂層設計,房地產須探索長效機制》)一文中所預測的那樣,作為面向未來十年的改革行動綱領,大會公佈的《決定》並不會涉及技術指定上的諸多細枝末節,而是從宏觀出發,針對房地產行業在當前中國經濟系統中扮演的角色以及存在的問題,而提供一個方向性的框架方案。

  以人為核心的新型城鎮化,由於伴隨瞭農業人口進城落戶、以及不同層級間城市人口流動後所產生的真實住房需求,因此對於房地產的利好也是真實存在的,住宅保有的總量還有上升的空間,這是中國房地產行業前進的基礎。

  具體而言,除瞭重申市場機制在資源配置上的決定性作用,強調以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系這個大方向外,具體在《決定》中與房地產相關的主要包括:

  特大城市住宅市場的獨特情況

  盡管聯合國標準認為,人口超過100萬就可以叫做特大城市。但由於中國人口多,《決定》所說的特大城市,更大程度上應該是指"北上廣深"一線城市,即對全國需求有吸附能力的超級大都市。

  顯而易見,即使是最支持集聚的一派城市經濟學傢,也認為"大城市病"客觀存在。特大城市的房地產政策,既要考慮市場本身的健康平穩發展,也要考慮限制外來人口。在一般城市,政策完全無需考慮限制外來人口的問題。因此,一般城市的住房不足問題,可以通過擴大供應和市場化機制來解決,而特大城市的住房問題就會比較復雜。

  從實際出發,有理由相信,特大城市將會繼續對外來居民執行十分嚴厲的住房限購政策。哪怕全國的房地產調控政策或是走向市場化的,特大城市限購的門檻卻隻可能提高,不可能降低(如上海提高瞭外來居民取得購房資格的門檻)。與此同時,也可以預測特大城市核心區域的房價和地價水平,將長期處於較高的位置。

  總體而言,在相當長的歷史時間裡中國已從未見過中央領導層提出一份在如此廣闊的領域全面開展改革的行動綱領,而其對於今後中國整體社會和經濟的發展運程勢必產生重大影響。至於房地產行業領域,《決定》雖然沒有直接提及,但諸多改革措施仍將有可代償二胎缺錢急用哪裡借錢能在中長期內改變行業發展方向甚至重塑行業面貌。

  《決定》全文中還表示"從嚴合理供給城市建設用地,提高城市土地利用率",這似乎也意味著特大城市未來的都市更新路徑將向著更加集約、集中、高密度方向發展,類似北京這樣的攤大餅式發展已經被實踐證明是失敗的,為未來埋下瞭諸多隱患。

內容來自sina新聞

  與此前的會議公報中未提及房產稅不同,《決定》全文中提到"加快房地產稅立法並適時推進改革",作為"深化稅收制度改革,完善地方稅體系,逐步提高直接稅比重"長遠規劃的具體舉措之一,說明中央希望將房地產稅作為分稅制重塑的重要著力要點,地方政府職能要向區域性公共服務轉變,還需通過立法的方式來確定,同時可能將原來的房產稅及城鎮土地使用稅並軌。與此同時,原有基礎上的房產稅試點擴容概率大幅降低。

  土地改革,即"通過農村集體用地改革,有序建設城鄉統一的建設用地市場"。關於這一部分涉及的公報內容有:第三部分"加快完善現代市場體系"中第11小點"建立城鄉統一建設用地市場",第六部分"健全城鄉發展一體化體制機制"中第21小點"賦予農民更多財產權利"、第22小點"推進城鄉要素平等交換和公共資源均衡配置" 等。

  瑞銀證券認為,透過《決定》中關於房地產稅的表述可以得出三點結論:首先,中央將其作為完善稅收制度的一項重要內容,料會將征收房地產稅與現有土地使用稅等房地產相關稅收的存廢通盤考量;其次,財稅體制改革將是一個漫長而緩慢的過程,房地產稅作為其中的一個環節,其實施也將以穩步推出的方式進行;第三,建立房產基礎數據平臺,將為未來征收房地產稅奠定技術基礎。

  多傢機構預期土融建融桃園新屋土融建融,房地產稅未來或將成為中國地方的基本稅制,將使得社會中長期對於房地產的消費心理發生改變,抑制投資/投機需求,短期看,深圳、杭州、南京、青島近期成為推廣城市的概率更高,其中部分或涉及存量形式收稅。

  《決定》中仍將集體建設用地可流轉部分限制在經營性集體建設用地,而這部分土地是不可以建住宅的,盡管同權同價,但並不能形成有效的商品房土地供給;從增量上看數量有限不會與城市內工商業用地形成競爭,因為這部分土地的確權流轉依然需要占用建設用地指標,政府從土地收益角度考慮會將新增指標放在城市規劃區域內。

  遠期人口紅利帶來的房地產利好

  城鎮化建設,繼續重申"推進以人為核心的城鎮化"。關於這一部分涉及的公報內容有:第六部分"健全城鄉發展一體化體制機制"23小點中"完善城鎮化健康發展體制機制"和"推進城市建設管理創新"兩個部分的內容

  具體而言,根據專傢預計,"單獨二胎政策"預計可能帶來每年100-200萬人口的增量,主要集中在城市,相應地新增的配套的住宅面積將在3500萬平米以上。長期測算結果顯示,增加"單獨二胎"放開後人口紅利在20年後將會增加房地產住宅銷售面積13%左右。房地產行業的中長期成長預期將提升。

  不僅如此,人口政策的變動不僅帶來增量的住房需求,也一定程度上改變瞭熱銷戶型的區間,即熱銷戶型有很大可能朝著適度大型化的方向發展。此前在傢庭小型化成為主流趨勢的背景下,適逢大中城市限購政策出臺,由於限制多套房投機投資,無房戶的購房能力又十分有限,90平米以下的小戶型大行其道。可當限購政策執行3年之後,首套房的購置占比雖然仍在高位,但一步到位的想法也越來越盛行(否則會浪費低首付和低利率的機會),改善性需求更是必須賣小買大。人口政策進一步推動瞭改善性住房(90-140平米,這一數字在二線或以下城市甚至更大)的暢銷。而從剛需小戶型到改善性大戶型的需求偏好的這一轉變,甚至可能造成個別大城市部分90平米以下中小戶型住宅的拋售壓力。

  總而言之,對於面臨嚴重老齡化前景的中國,人口政策的變化早已是大勢所趨。根據衛計委的調研,全國估計有1500-2000萬符合生育新政的傢庭,約有50%-60%有意願生育第二個孩子。由於我國之前的計劃生育政策在城鄉之間有差別(農村有更為寬松的二胎生育政策),因此此次單獨二胎符合生育條件的傢庭主要集中在城市。不過,從長期來看,單獨二胎並不是完善計劃生育政策的終點,全面二胎,甚至取消生育限制將漸次成為適應我國人口變動現實的政策。因此人口政策帶來的影響可能會超過目前估計。

  此外,《決定》第六部分第23小點中提到"研究建立城市基礎設施、住宅政策性金融機構",在第十二部分"推進社會事業改革創新"中第45小點"建立更加公平可持續的社會保障制度"還提到,"健全符合國情的住房保障和供應體系,建立公開規范的住房公積金制度,改進住房公積金提取、使用、監管機制"。這都是此前未有外界預料到的政策方向和表述。
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潘惠娟

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