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內容來自sina新聞

商業地產價值重構運營能力決定未來

  電商對傳統商業地產的沖擊到底有多大？英國房地產顧問服務公司萊坊最新統計數據顯示，2013年線上零售占中國社會消費品零售總額的比例預計將攀升至8.5%。價格優勢和各類促銷活動，是中國消費者選擇線上購物的主要原因。去年"雙十一"淘寶推出瞭折扣盛宴，24小時內即實現逾350億元的銷售額。

  在接受《每日經濟新聞》記者采訪時，一位商業地產領域資深人士直言，目前國內商業地產面臨著"內憂外患"的局面，不僅需要抵禦外部電商的沖擊，其內部供應量過剩、同質化嚴重的現象同樣引發關註。

  據瞭解，我國一、二線城市購物中心的平均體量已從2012年的7萬平方米增至2013年的逾8萬平方米，平均每年新建約300個購物中心，我國在建購物中心面積占全球一半以上。雖然數量上占優勢，但我國購物中心的租金與空置率卻不容樂觀，一些二、三線城市購物中心的空置率遠超20%。

  然而，住宅市場可見的天花板效應，已讓越來越多的房企開始涉足商業地產，即便是曾堅持住宅開發的萬科[簡介 最新動態]，也明確瞭進軍商用物業的思路。新的戰場考驗著房企更多的能力，如何玩轉"購物中心"，如何獲得可觀的收益更需要比拼各自的"內功"。

  產品業態往往決定一個項目的成敗。善於開發運營商業地產的新鴻基就在上海淮海路開發瞭配有超大型高尚商場和高端住宅公寓的環貿廣場，利用匯聚國際級購物、餐飲以及IMAX影院的商業資源優勢，吸引阿迪達斯(中國)、蘋果和華倫天奴等能承受高租賃價格的高端租戶。

  除瞭產品業態的搭配，招租的商業組合也是影響成敗的關鍵。凱德商用就是通過升級餐飲及兒童業態，出租率已由被收購時的92.7%提升至目前的99.8%，租戶數量也從原來的163個增加到190多個。

  北大資源相關人士在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，對於購物中心的投資者來說，應該改變"招進來，收租金"的運營思維。"一勞永逸"不再是購物中心的經營思路，應該引進百貨方面的管理思維，進而加強購物中心的投資方對運營的重視，提升商戶信心。

  "商業地產第二順位缺錢急用哪裡借錢發展的核心是要尋找到被市場和資本市場認可的盈利模式。"商業地產全程服務商RET睿意德高級董事王玉珂在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，目前國內大多數商業模式都還處於探索階段。在王玉珂看來，如何尋找到真正的盈利點是目前國內商業地產面臨的首要問題。"所有做得較好的商業地產基本都是租售相結合的模式，可售的產品很多，包括住宅開發、商鋪、產權式酒店等，但最核心的是把控租售比例。"

  卓越集團執行總裁張遠在接受《每日經濟新聞》記者采訪時透露，隨著房地產進入下半場，行業價值鏈正在向後延伸，服務將成為房地產"下半場"的主角。

  卓越集團：

  探索商業地產服務藍海

  在國內寫字樓領域，素有"北SOHO、南卓越"之稱。從2003年至今，卓越集團已在深圳福田中心區投資開發7棟寫字樓，被業界稱為"深圳CBD之王"。

  今年，卓越集團在商業地產的開拓力度更有增無減，包括深圳前海首個商業項目"卓越前海壹號"等5個項目將陸續入市，公司全年銷售目標隨之提高至200億元。

  除瞭傳統的項目開發營運，卓越集團於日前推出"E+商務"，為旗下商用物業提供金融服務、資產管理服務、商務物業服務和商務配套服務。據悉，卓越集團將整合銀行、擔保公司在內的內外部各類金融資源，為客戶定制專業化金融服務，協助完成個性化融資方案，提供購房首付款融資、小額信用貸款擔保及消費貸款等，並通過組合貸款等方式，為客戶提供資金解決方案。

  卓越集團執行總裁張遠在接受《每日經濟新聞》記者采訪時透露，隨著房地產進入下半場，行業價值鏈正在向後延伸，服務將成為房地產"下半場"的主角，除瞭自身項目的買傢或租戶外，卓越集團還將尋求通過互聯網平臺向更多商業項目輸出"E+商務"，未來有望成為公司新的利潤增長點。

  萬達：商業模式是制勝關鍵

  在萬達商業地產折戟A股後，萬達並未放棄上市之路。

  "萬達現在在海外有2傢上市公司，但都不是萬達的主要公司，今年的目標是力爭推1到2傢主要公司上市。"7月12日，大連萬達[簡介 最新動態]集團董事長王健林在公司"2014年上半年工作會議"中發出上市宣言。當天萬達集團在官網完整披露瞭上述工作報告，不僅向市場傳達瞭上市的決心，還首次明確瞭上市的公司數量和時間表。

  作為國內商業地產的領軍企業，萬達有太多的"秘訣"，而其首創的"訂單商業地產模式"正是成就其成為亞洲第一不動產運營商的關鍵。萬達通過與商傢結成戰略合作夥伴關系，讓眾多品牌主力店追隨並進入每一個萬達廣場[最新消息 價格 戶型 點評]。在這一過程中，萬達商業規劃研究院起到瞭舉足輕重的作用。確保每一座萬達廣場先租後建、滿場開業、開業旺場，使得商業地產開發的風險降到最低。

  正如王健林所言，萬達的成功主要是商業模式的成功。萬達在行業內真正領先的不是規模，甚至也不是速度。在歷經一代單店、二代組合店、三代城市綜合體的連續升級後，萬達集團已然成為商業模式創新的扛旗者。

  中國奧園：試水O2O打通線上支付功能

  在明確提出"商住雙線發展"的產品策略後，中國奧園持續提高商業建地貸款屏東滿洲建地貸款地產在公司業務中的占比。

  數據顯示，2013年中國奧園銷售額為100.38億元，首次進入百億房企之列，商業地產銷售占總銷售額約45%。今年一季度，中國奧園累計實現合同銷售金額約20.88億元，同比增長84%，其中商業地產銷售占總銷售金額的比例提升至58%，成為帶動公司增長的最大動力。

  在電商沖擊下，傳統商業地產開發商紛紛謀求轉型，不斷增加體驗式業態的同時，試水O2O並打通線上支付功能逐漸成為趨勢。

  據中國奧園執行總裁楊忠透露，公司正重新評估業態占比並進行調整，包括高端首飾、配套服務、休閑娛樂以及餐飲等業態會擴大占比，受電商沖擊最大的零售業態將會逐漸降低比重。

  此外，《每日經濟新聞》記者瞭解到，中國奧園目前正籌劃組建O2O業務，其電商網站將囊括奧園廣場所有的品牌，未來有望將廣東區域合共20多個奧園廣場打造成一個集中的配送中心，同時中國奧園也會在奧園廣場內試水"線上支付、線下體驗"模式，探索線上線下融合的全渠道零售模式。

  曾幾何時，房地產商從事商業地產開發的模式大多是以商業帶動住宅銷售，以SOHO中國為代表的商業地產開發商實際也更多是依靠銷售商業面積來迅速回籠資金，進而尋求業績的快速增長。

  如今，房地產告別粗放式增長的"黃金十年"已經成為行業共識，而在過去兩三年，由於調控政策對住宅的限制，不少開發商轉向商業地產，從而大大增加瞭整個市場的商業地產供應總量，在一些城市，出現"城市綜合體"為代表的商業地產過剩現象。同時，由於許多從住宅開發轉向商業地產開發的房企，在選址、營銷、業態規劃、招商等方面均缺乏經驗和資源，以致不少商業地產項目沒有得到有效利用，甚至部分項目出現爛尾或交付後經營冷清等情況。對於商業地產的持有者，這樣的項目顯然無法帶來令人滿意的收益。

  事實上，商業地產對開發商的資金實力和運營能力提出瞭更高要求，尤其在"後黃金時代"，精細運作才是長久生存之道，也才能具備品牌效應，形成良性循環，為開發商帶來持續的盈利和業績增長。

  合景泰富：購物中心謀求"個性化"突圍

  向來以開發高端住宅著稱的合景泰富，於今年宣佈啟動北京、上海、成都和蘇州4四個購物中心項目。與傳統商業地產商以標準化設計、租售並舉的發展模式不同，合景泰富選擇以"小而精"的個性化購物中心且自持經營的方式開辟新市場。

  根據合景泰富商業地產事業部副總裁黃興齡介房貸2胎要找那間銀行貸款全省皆可處理紹，合景泰富的4個購物中心項目將結合城市的發展特色和現狀來制定最適合的定位，通過個性化設計在購物中心的"過剩潮"中突圍。

  此外，為應對電商沖擊，黃興齡表示，合景泰富在選擇主力店時也做出改變，百貨公司不再是首選主力店，電影院、餐飲、兒童遊樂場以及、大型的體驗館將成為合景泰富購物中心的新一代主力店。

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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-07-27/20204323935.shtml

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