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在今年9月初舉行的張槎街道"三舊"改造工作總結大會上，包括大沙村等幾條村的"舊改"項目獲得瞭高度評價，為張槎推進一村一項目積累瞭非常好的經驗。
內容來自sina新聞
全程律師參與消除村民疑慮
伴隨著挖掘機的轟鳴聲，占地200多畝的舊廠房在短短幾個月被迅速移為平地，這裡位於張槎街道槎灣路以東，五峰二路以南，在不久的將來，將開發建設成為一個集居住、購物、休閑、娛樂和商務辦公為一體的商業性地標綜合體，並帶動周邊村居的連片發展。
大沙村"舊改"項目隻是過去一年多以來張槎街道進入"舊改"快車道的縮影，根據統計，2013年初至今年6月份，在一年半時間裡張槎共推進瞭11個"三舊"改造項目落地建設，約占2008年以來全部落地項目的34.4%，面積占2008年以來全部落地項目總面積的51.7%。
對於舊改項目所帶來的變化，大沙村委會副主任楊明聲深有體會，他介紹，舊改地塊原來分屬於5個村民小組和經聯社，大沙村由於地理位置靠近老城區，早在上世紀90年代90%以上的農用地被收歸國有，留給村裡的地所剩無幾。由於權屬單位較多，在早期開發廠房進行出租的過程中缺乏統一規劃，導致開發無序，廠房的建設標準參差不齊，存在很大的安全隱患。
撰文：孫景鋒
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-09-30/09074493214.shtml
除瞭進行協商外，為瞭項目能夠順利推進，街道和村委還組織瞭村民代表和幹部到佛山各地學習成功經驗，吸取別人的教訓，讓村民代表對於項目的開發模式逐漸達成一致，"在這個過程中，街道給予瞭很多支持，我們也在溝通過程中學到瞭很多原來沒有預想到的情況，為日後項目的推進進行瞭知識儲備。"楊明聲表示。
事實上，大沙村的"舊改"項目推進並非一帆風順，楊明聲介紹，最早的時候村裡跟佛山老牌開發商東建集團進行磋商，達成瞭基本的合作意向。但隨著2007年底房地產市場出現拐點，最終項目並沒有談成。
村集體收入增長超4倍
在實踐過程中，張槎也不斷進行瞭一些新的探索，比如在禪城首創項目經理人制度，每個項目指定一個項目經理人進行全程跟進，協議不同部門和不同主體之間的利益，減少項目所遇到的阻力。
"尤其是刮風下雨的時候，那些用瓦片蓋頂的廠房讓人特別擔心會刮下來。"楊明聲介紹，在幾年前曾經發生過廠房倒塌事故，幸虧沒有造成人員傷亡。除瞭建築物老化外，舊廠房由於間隔很窄，存在嚴重的消防隱患。
這是張槎街道大沙村下屬的"三舊"改造項目，按照協議規定，項目完成後大沙村將獲得15.8萬平方米的商業辦公物業及7.6萬平方米的地下車庫物業，村集體的物業經濟收益有望從改造前的1100萬元/年，提升至改造後的4800萬元/年，並在5年內為地方貢獻不低於3億元的稅收總額，從而實現農村、政府與開發商之間的三贏局面。
大沙村"舊改"項目由大沙村與佛山市恒強房地產開發有限公司進行聯合開發，采用瞭土地免儲、部分轉讓、聯合報建、物業返租、統一經營的開發模式，總建築面積達41萬平方米，其中大沙村將獲得地上及地下物房屋2胎貸款率利利率多少免費諮詢試算業面積23萬多平方米，根據協議規定，村物業將統一向開發商進行返租，承租條件為每月不少於20元/平方米，並且承租金額每三年在上一租金水平的基礎上遞增10%，租期不少於15年。
張槎大沙村 舊改進行時 土地集約利用收益大增
3.已建成和已落地的商住類項目面積約1167.21畝。土地價值的提升以居住用地為例，樓面地價由2009年的2500元/平方米提高到2014年的4300元/平方米。
張槎大沙村舊改項目開工後將原有的老舊廠房拆除。
如今回過頭來看，"舊改"項目讓村集體資產得到瞭升值，大幅提升瞭村民的收入水平，因此能夠得到村民的支持，但楊明聲透露，這背後其實還包含瞭村民意識的轉變。他介紹，在2007年以前，村民對於土地的規劃意識還很薄弱，缺乏對於土地利用的通盤考慮，更多關註個體的利益，從而導致出現很多違建，增加瞭日後的改造成本。
而隨著村可用土地的飽和，原來的粗放式的開發模式難以為繼，村民逐漸意識到土地集約化利用的重要性，從2007年開始，村裡出現違建的現象越來越少。
但這並不代表"舊改"項目就不存在阻礙，由於項目涉及到的權屬單位較多，而且不同村民小組之間所占的比例有很大差異，還有兩個村民小組沒有權屬關系，這就導致不同主體之間的利益很難協調，"為瞭達成意見一致，我們進行瞭很多次協議，每個決定都要進行全體村民代表表決，前後進行瞭十幾次表決，獲得多數贊成後才能通過，我們的贊成率基本都達到瞭九成以上。"
張槎這個傳統工業重鎮，正通過一系列"舊改"項目完成城市化的華麗蛻變。
在陳輔明看來，大沙項目還進行瞭很多新的嘗試，為張槎日後推進其他村居的改造提供瞭經驗，"大沙項目的推進全程有專業的律師參與，由獨立的第三方為村民進行講解，打消瞭村民的很多疑慮。"
他認為，相對於禪城區的其他幾個街道，"三舊"改造對於張槎的意義特別重大，"張槎發展到今天，可直接開發的土地已經很少，除瞭西部幾條村還有一些水源保護地外，其他村基本都是舊廠房，未來張槎推進城市化進程，'舊改'是唯一的出路。"
按此計算，大沙村集體物業收益將從改造前的1100萬/年，增長至改造後約4800萬元/年，增長超4倍，同時項目整體5年內將為地方貢獻稅收總額不低於3億元(不包含項目的建安稅、營業稅等房地產開發相關稅收)。
這些年張槎進行瞭
哪些"改造"？
■數讀
1.自2008年至今，張槎街道已納入區"三舊"改造范圍的項目共計61個，面積約5716.71畝。已建成和已落地的"三舊"改造項目共有32個，面積約3524.16畝。
2.自《禪城區通過"三舊"改造進一步促進產業提升發展的意見》實施以來，共有43個產業項目納入"三舊"改造(占所有"三舊"改造項目的70.5%)，面積約4310.5畝。其中，已建成和已落地的產業項目面積約2234.32畝。引導農村產業發展，協助村引入9個產業項目，推動約1058畝村集體土地開發。
4.2014年1-6月，共完成4宗"三舊"改造地塊公開交易，交易凈用地面積約658.53畝。
5.改造空間：2008年張槎舊廠房、舊物業、舊村莊面積約占轄區總面積的59.4%，其中舊廠房面積約占轄區總面積的46.3%。張槎現有2192.55畝"三舊"地塊尚未啟動改造，而舊廠房和舊村莊面積約占轄區全部可利用土地的一半。
而在張槎街道黨工委委員陳輔明看來，大沙村"舊改"項目所帶來的社會效益還遠不止這些，他介紹，項目所在地原來建有高壓線，還有一條污染嚴重的河湧流經這裡，加上原來密集的低矮破舊廠房，使得這裡成為瞭城市發展的盲點。而隨著改造項目的推進，原來破舊的廠房被推倒瞭，高壓線埋到瞭地下，河湧得到瞭整改，徹底改變瞭原來落後的面貌。
攝影：戴嘉信2胎房貸銀行任何問題免費諮詢
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正是基於這些擔憂，大沙村早在2007年就考慮對原來的舊廠房進行連片改造，提高土地的集約化利用效率，通過引入有實力的開發商來改善村容村貌，實現村集體資產的升值。
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