潘惠娟

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??同策咨詢研究部總監張宏偉認為，今年第四季度以來，月度市場成交量開始出現環比回升，市場去庫存的速度在適度提高，從一線城市及存銷比在15個月以下的城市來看，市場基本面有可能會率先好轉，年底將出現“翹尾”行情。但年底出現“翹尾”行情並不代表樓市已經回暖，也不代表開發商資金面已經不再緊張。背後可能蘊含著開發商更多的窘境，包括年底沖量階段利潤率難保、對於漲價“有賊心沒有賊膽”、用房子抵扣工程款、內部折扣價銷售給自己員工等等。房貸第二順位

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-11-13/08545938463651102246536.shtml

??7日傍晚，上海市公積金管理中心公佈公積金新政。有1套住房並已結清公積金貸款，再次申請公積金貸款購房的，參照首套房貸款政策。

??業內人士預計，上海作為一線城市代表，對房地產市場的心理影響比較大，預計還有其他城市將發佈同類型松綁政策。

??中原地產市場研究部統計數據顯示：截至目前，已經有濟南、蘇州、南京、武漢、貴陽、長春、成都等超過30個城市對公積金貸款政策進行不同程度調整。河南、貴陽、沈陽在9月底將首套房首付比例調整為最低20%。與此同時，二套執行“認貸不認房”，二套首付降至30%。南京、武漢市放寬第二套房公積金貸款門檻，最低首付款比例從之前的70%調整為房屋總價的30%。揚州、杭州、成都、無錫等地，對已有一套住房並結清貸款餘額的傢庭，再購房執行首套房貸款政策。

上海、南昌等城市近期繼續松綁瞭公積金貸款政策。

??在上海，購房者還清公積金貸款再次申請公積金貸款買房視為首套。而南昌除瞭放松首套房界定標準，還降低瞭首套房公積金首付比例。即，繳存職工購買商品房且建築面積在90平方米以下(含90平方米)的，公積金貸款首付款比例不低於20%。

??上海易居研究院研究院嚴躍進認為，從市場走勢看，庫存正在構築頂部，存銷比已經見頂回落，房價下跌壓力將趨於緩解。

??相比商業銀行信貸政策，各地對公積金貸款的松綁力度更大。銀行二胎 銀行二胎借貸怎麼貸款比較會過件

公積金松綁接棒釋壓 房價下跌動力趨緩

??公積金大力度松綁

??中原地產分析師張大偉認為，公積金是地方政府可以直接通過政策調整動用的資金，每次樓市低潮期，用公積金政策刺激市場是地方政府最習慣的舉措，對購房者心理影響也非常大。由於公積金貸款利率相當於商業貸款利率的7折，對需求拉動作用比較大。

??11月4日，南京市住房公積金管理中心發佈《關於進一步完善住房公積金使用政策的通知》，明確二套房首付比例從之前的60%降到30%；11月7日，江蘇省對省級機關住房公積金政策做出瞭調整，符合購買第二套住房申請公積金貸款的首付比例由原來總房價的60%降為30%，貸款利率為首套住房公積金個人住房貸款基準利率的1.1倍；同日，昆明市住房公積金管理中心出臺3項公積金新政，包括父母(或子女)可將自己的公積金賬戶餘額協助償還子女(或父母)住房公積金貸款等。

??房價下跌壓力緩解

??各地救市政策不斷，房企促銷力度也在加大。在這種背景下，各城市庫存壓力正在減小，房價下跌壓力趨於緩解。

??上海易居房地產研究院數據顯示，截至10月底，監測的35個城市新建商品住宅庫存總量為28040萬平方米，環比增長0.1%，同比增長21.3%。這是今年3月份以來庫存環比增幅最小的一次。此外，10月份，35個城市月度新增供應量略大於成交量(其中10月份新增成交量為2043萬平方米，環比增長14.9%，同比減少2.1%)。10月份的供求關系是今年前10個月最均衡的一次。

??存銷比見頂的態勢基本確立。10月份，35個城市新建商品住宅存銷比為16.7個月，這也意味著市場需要用16.7個月的時間才能消化完這些庫存。而在9月份，該存銷比數值為17.7個月。

??嚴躍進稱，“從10月份35城庫存及存銷比的數據可以看出幾個特征：一、在限購政策取消、二套房貸政策放寬的背景下，市場成交顯著提升，這直接利好去庫存目標的實現。二、從35個城市的總體水平看，庫存去化周期依然偏大，說明各城市漲價的時機還不成熟。11-12月份大多數城市還是會采取積極降價的策略。”

??世邦魏理仕中國區研究部執行董事陳仲偉在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示，“房價未來可能會略微有下跌，但下跌幅度會減少。一線城市由於需求面大，未來住宅價格會企穩回升。一些庫存量較大的三四線城市，房價繼續下行的可能性仍然比較大。”

內容來自sina新聞

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