潘惠娟

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  據接近內部人士透露，未來房地產調控將在加強落實現有短期政策力度的背景下，著重進行中長期政策制定，建立房地產調控長效機制。"一方面短期政策頻繁出手，多次運用後調控效果在減弱；另一方面，短期政策需隨著市場波動而調整，不能長期運行。因此，現階段亟待能夠長期執行的調控政策出臺。"

  這樣不僅可以降低後期購房者初始成本，也可以使地方財政資金來源長期化，並可以根據市場現狀對租金進行有限浮動，真正體現土地價值。另外，由於我國的土地二元結構，農村集體建設用地不能自由入市交易，在土地資源稀缺的背景下，應改變土地供應模式，減少用地閑置，增加土地有效供應。

  "國五條"實施已過百日，房地產市場初顯平穩，但值得註意的是，雖然住宅成交一度有下降趨勢，但2胎房貸 2胎房貸繳款年限房價卻始終堅挺。與此同時，土地市場爆發式增長，多地頻繁刷新的"地王"也讓人們再次考量調控政策的延續性。

內容來自sina新聞

  據瞭解，"房地產調控長效機制"由發改委、住建部、國土部、財政部、稅務總局、銀監會共同參與研究制定。

  住建部政策研究中心原副主任王玨林在接受《經濟參考報》記者采訪時表示，房價越高、矛盾越突出，越是出臺房地產調控長效機制的好時機。應加快研究出臺長效機制，逐步解決房地產市場長期面臨的問題，確保房地產市場穩定健康發展。

  《經濟參考報》記者獲悉，相關內部會議透露將加快研究包括土地、金融、財稅等方面的房地產中長期調控政策。在研究的眾多調控政策中，"去行政化"將成為未來調控方向。

  上述人士表示，房地產調控長效機制是指在完成住房信息聯網、不動產登記等長效機制的基礎工作下，從土地、金融、財稅等方面進行改革，而改革方向便是調控更加市場化。"主要進行制度建設，尤其是以金融、財稅、信貸手段為主，通過市場規律的傳導，達到調整市場結構的目的，弱化行政幹預。"

  上述人士具體解釋說，土地方面包括土地出讓制度改革與土地二元結構改革。現階段土地出讓大多數仍為價高者得，土地出讓金一次性付清，部分開發商囤地以待升值。因此，建立土地出讓長效機制，對土地類別與作用劃分更加細化，供地可選年租形式收取土地價款。

  從市場看，土地稀缺導致近期多地"地王"頻繁刷新。中指院數據顯示，6月全國300個城市成交樓面均價1235元/平方米，環比上漲14%，同比上漲44%。溢價率方面，1至6月全國300個城市土地平均溢價率為15%，較去年同期增加10個百分點；住宅類用地平均溢價率為17%，較去年同期增加13個百分點。

  金融政策方面，應改變房地產企業融資模式，加大企業直接融資比重。"我國還沒有真正意義上的房地產金融，世界通行做法是房地產企業進行直接融資，而我國房企主要依靠銀行貸款進行間接融資。"上述人士表示，直接融資與間接融資的條件、融資成本、便利性都不一樣。房企直接融資是風險自擔的，風險性和金融活動、資金成本相關，企業需要根據自身情況，選擇短期、中期、長期的不同類型、不同融資成本的資金組合，從而使銀行風險降低。

  事實上，市場已有房地產企業再融資有望有條件開閘的傳聞。近日，證監會對房地產企業融資政策的表述，從"已暫緩受理房地產開發企業重組申請"變為"對存在閑置土地、炒地以及捂盤惜售、哄抬房價等違法違規行為的房地產開發企業，將暫停上市、再融資和重大資產重組。"這一表述的變化，被市場看作房地產企業再融資有條件放開的信號。

  在財稅方面，上述人士稱，改變現階段以賣地為主要收台中神岡農地貸款入來源的地方財政體系，逐步擴大房產稅試點。

房地產調控將轉向長效機制 去行政化成未來方向

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新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-07-15/08363327489.shtml

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