潘惠娟

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內容來自sina新聞

東北五環項目突圍歲末樓市 京別墅市場暖冬逆襲

  數據顯示，在過去三年中，北京別墅價格上漲瞭26%，中央別墅區及東區價格上漲近40%

  理財周報房地產實驗室研究員 邵台新房屋二胎利率貸款全省皆可處理曉/文

  步入歲末，一路奔襲的北京樓市略顯疲憊，市場翹尾行情難現成為瞭不少業內人士的共識，但是在新盤供應乏力，限購政策成為常態的背景下，作為置業終極追求的別墅市場卻告別瞭銀十的冷淡，略顯絲絲暖意，顯示出瞭淡季不淡的"逆襲"狀態。今年11月北京別墅市場共成交131套，總成交金額為20億元，環比增長13.66%，成交均價為37823元/平方米，較上月上漲5954元/平方米。其中遠洋·LAVIE、中海九號公館 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)、龍湖·雙瓏原著 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)、融科·千章墅 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)、魯能格拉斯小鎮 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)位居前五名，除中海九號外，其餘四個項目均位於東北五環。伴隨著東壩地塊接連高價成交，東北五環成為瞭繼孫河、臺湖、亦莊板塊後的又一熱點區域，成為瞭不少高端置業者的新寵。

  東北五環突圍

  打拼多年的張先生在北京有瞭不少的積蓄，手中也有瞭幾套房產，但是一直沒有一個理想的終極居所，隨著年齡的增長和對市中心快節奏生活的厭倦，即將退休的他有瞭賣掉手中房產換一處別墅的想法，而這時正是東壩地塊不斷拍出高價之時，這讓一直想尋找優質居所的張先生有瞭方向。

  11月4日，備受市場矚目的五環外朝陽區東壩地塊被保利首開聯合體以21億元奪得。據悉，東壩地塊在剔除保障房部分後，其商品房樓面價均價已超過4萬元/平方米。

  不土融建融宜蘭冬山土融建融少業內人士認為，今年東壩將成為繼孫河、臺湖以及亦莊之後的又一片地產開發的熱土，東北五環未來也將成為高端置業的首選區域。

  時間推至11月21日，經過中海、中糧、住總與融創聯合體，遠洋、保利與首開聯合體、恒大、葛洲壩(600068,股吧)和邦興聯合體等眾多重量級選手22輪的激烈角逐，最終恒大以51.35億元總價競得東壩南區地塊，成為名副其實的2013年宅地市場的總價地王。經初步測算，恒大此次拿地的樓面價高達5萬元/平方米。

  東壩的熱度並沒有因為年度總價地王的加冕而停歇，11月28日，北京首城置業有限公司以21.45億元競得北京市朝陽區東壩南區1宗宅地，溢價率23.3%，現場競配建自住型商品房面積42000平方米，樓面價達到瞭3.25元/平方米。

  面對地價不斷上漲，有過多年置業經驗的張先生堅定認為，明後年東壩區域內房價將會有一輪大漲的行情，但是高興之餘，讓張先生鬱悶的是，目前區域內的新盤幾乎斷檔，而在售的項目又很難符合自己的終極置業需求。

  據記者瞭解，目前東壩區域內在售項目包括首開常青藤和北京奧林匹克花園 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)，其中首開常青藤目前無房源在售，北京奧林匹克花園 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)僅餘少量大戶型尾房房源，而兩項目均預計在年後推出新一期房源產品。

  從售價情況來看，首開常青藤上期均價2.5萬元/平方米左右，新房源價格待定，北京奧林匹克二胎代書利率多少免費諮詢試算花園 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)今年8月份入市報價為3.7萬元/平方米左右，而明年同類產品報價則已升至4萬-5萬元/平方米左右。

  中介機構的置業專傢向記者表示，伴隨著區域內的地價不斷攀升，未來東壩板塊將成為新興的豪宅區域，但是由於目前區域內項目規劃時間較早，對於一些高端置業者需求並不能滿足，因此對於購房者而言不如將目光放得更開闊些。

  別墅市場逆襲

  根據規劃，東壩未來將建設成國際商務區，這裡將會進駐20多傢外國使館區；東側IDC雲端產業園 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)區，為政府牽頭項目，目前已有東阿阿膠(000423,股吧)集團等世界500強企業進駐；北側為長江商學院，聚集國內80%的CEO。

  張先生通過對周邊考察發現，東壩與中央別墅區緊鄰，這裡不僅能滿足自己的終極置業需求，未來還將成為東壩國際商務區的主要居住配套區，升值潛力巨大。

  而處於東壩與中央別墅區交匯處的格拉斯小鎮 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)進入瞭張先生的視線范圍內。

  據業內人士分析，東壩地王頻出推動瞭格拉斯小鎮 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)的快速成交，2013年11月，格拉斯小鎮 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)成交額躍居北京別墅成交排名前五，占據2000萬級高端別墅市場成交排行前三甲。

  格拉斯小鎮 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)由魯能地產開發，是繼優山美地之後魯能在京另一別墅力作。整體占地3400畝，容積率僅為0.3。從2011年限墅令出臺後，北京容積率低於1.0的地塊已不再批復，格拉斯小鎮 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)憑借0.3的超低容積率，70%的高綠化率，溫榆河和老河灣內外雙生態環境成為北京目前罕有的低密度生態別墅大盤。

  據介紹，格拉斯小鎮 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)目前推出三期法式獨棟產品，面積為450-800平方米純獨棟別墅，產品建築外觀采用法式新古典主義風格，多種精心設計的戶型可滿足不同傢庭的別墅居住需求。

  小鎮將於12月中下旬正式啟動第二屆冰雪嘉年華活動，在社區內部打造500m2冰場和10000m2雪場，通過冬令營活動、周末精品活動、VIP專屬活動、元宵節歡樂秀等各種形式的主題活動娛樂豐富業主和客戶的冬季生活，為業主和客戶提供冬季休閑娛樂的場所和高端社區五星級服務。

  張先生認為，經過瞭幾年在房產投資方面的經驗，盡管別墅類產品升值速度沒有住宅快，但是隨著後期別墅用地的日益稀缺，別墅產品將成為保值增值的最佳選擇。根據相關數據顯示，在過去的三年中，北京別墅價格上漲瞭26%，中央別墅區及東區價格上漲近40%。

  同時來自市場的數據也印證瞭張先生的投資判斷，在年末別墅市場進入淡季之後，以遠洋LA VIE、龍湖雙瓏原著以及格拉斯小鎮 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)為代表的東北五環別墅項目，表現出瞭淡季不淡的市場行情。

  年關將至，談談您對北京房地產調控政策的看法吧~！

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-12-23/07502548150.shtml

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