潘惠娟

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內容來自sina新聞

地產新政力拓融資渠道 中票發行主體須遵四原則

  繼地產企業再融資、發行債券放開之後，上市房企發行中期票據也有望實現歷史性的突破。

  據悉，在近日召開的中國銀行間市場交易商協會債券市場專業委員會會議上，會議決定將允許部分上市房地產企業在銀行間債券市場發行中期票據。

  9月4日，華南多傢上市房企相關負責人對21世紀經濟報道記者表示，包括他們在內，業內多傢公司也獲悉瞭上述消息，並已得到瞭證實。

  當天，華南一傢上市房企相關負責人就稱，"我們上周末就得到消息瞭，目前，公司正就相關事宜展開研究。可以肯定的是，一旦放行的話，有利於公司財務成本的降低。"

  對此，保利地產對21世紀經濟報道記者直言，"這是明顯的準備兜底地產的信號，是對上市房企實施的定向寬松政策。這無疑是地產行業的重大利好。而銀行間市場融資的優勢在於，審批快且透明程度高，發行利率較低，創新意識強，可設計復雜的含權品種，發行機制靈活等等。"

  該負責人認為，房企通過銀行間市場進行低利率融資後，有望大幅降低社會融資利率。"此前，民間借貸最大的流向就是流到瞭房地產類企業。在放開銀行間市場融資之後，等於直接把實際利率給降下來瞭。從而也消除瞭市場對銀行的房地產貸款能不能收回的疑慮，可謂是一舉兩得。"

  此前，在銀行間市場的融資對象中，一些土地開發類城投公司、園區開發公司、商業地產公司可通過銀行間市場發行短融、中票、定向工具等，部分商品房開發商則通過參與保障房開發而換取融資資格。而此高雄大樹農地貸款輪新政出臺之後，進一步將融資主體擴展到瞭商品房開發商企業。

  受此利好消息刺激，當天巨潮房地產板塊指數漲幅達1.17%。在滬深兩市漲幅榜上，津濱發展、天保基建、國興地產、天津松江等4隻地產股均以漲停板報收。

  發票公司近期需有直接融資

  值得一提的是，此次地產新政對中票募集資金提出瞭明確要求，即房地產企業發行中票募集的資金須用於符合國傢政策支持的普通商品房項目、補充流動資金、償還銀行貸款，而該貸款必須為保障房項目、普通商品房項目的貸款。此外，募集資金隻能用於房建開發，不可用作土地款等其他用途。

  前述私募機構負責人稱，截至目前，在房企可供選擇的融資渠道中，信托融資成本多在10%以上，銀行開發貸款由於實行總量控制規模難以擴大，但定增審核又較為復雜，企業債則需要國土部審批。相比之下，中期票據是銀行間債券市場一項創新性債務融資工具，企業獲準發行中期票據後，可繞開商業銀行直接進行融資，其效果與發行公司債類似。與此同時，因為融資是在銀行間市場進行，從而避開瞭公司債復雜的審批程序，故能夠節省企業融資成本，提高融資效率，有利於開發商用低成本資金進行負債置換。

  "上市房企發行中票用於補充流動資金或替換銀行貸款，此舉有助於房地產企業降低杠桿率，用低利率資金替換高利率資金後，亦有助於降低行業的系統性風險。"該負責人認為。

  目前，我國中票市場存量規模約 3.2 萬億，3年期AAA級企業發行利率6.35% (二季度平均)，高於3年期貸款基準6.15%，低於同期一般貸款的加權平均利率7.26%，明顯低於信托融資利率。"無疑，中期票據的放開能夠降低地產企業的融資成本。" 安信證券分析師萬知稱。

  21世紀經濟報道記者獲悉，地產新政針對發行主體提出瞭四大原則，即公益惠民：積極參與棚改、保障房建設、自住房建設、房地產銷售業務中中小戶型普通房為主，且未來主營業務仍以普通商品房為主；公信誠實：無"閑置土地"、"炒地"、"捂盤惜售"、"哄抬房價"、"信貸違規"、"無證開發"等違法違規行為；公開透明：公司應為上市公司，具有豐富的公開市場融資經驗，信息披露記錄透明詳細，近期海外或國內市場有信息披露完備的直接融資記錄；公眾認可：公眾認可度高，具備房地產一級資質，在一二線城市房地產占比大，公司規模、經營數據良好，具有穩定的償債能力。

  此外，募集資金投向除瞭符合國傢政策支持的普通商品房項目、補充流動資金、償還銀行貸款(該貸款必須為保障房項目、普通商品房項目的項目貸款)以外，還需要滿足4個條件，分別包括該項目的自有資金投入不低於項目總投資的30%；套型面積和價格應符合所在地城建/稅務部門對普通商品房的規定(含經濟適用房)，普通商品房開發的面積要占到項目總面積的70%以上；募集資金僅用於房建開發，不能作為土地款等其他用途；必須采用專戶監管模式，並提供相應的監管協議。

  大型房企或先行

  萬知也表示，伴隨著各地限購限貸政策的放松，中票對地產企業限制也在放松，這是繼地產企業再融資、發行債券放開之後，監管層又一次拓寬地產企業的融卡債協商機制二胎年息資渠道。

  不過，對於中票發行，監管層還是設定瞭一定的門檻。萬知稱，由於本次放開發行中票受到較多限制，預計大型房地產企業將率先受益。

  另有消息人士透露，有望率先獲得中票發行資格的房企或被限定為行業排名前三十的A股上市公司。

  海通證券研究所房地產行業首席分析師塗力磊也表示，此輪地產新政明顯利好大型上市房企，有利於行業加速整合，兼並收購上市或非上市中小房企。屆時，強者恒強的經營格局將得到進一步穩固。

  今年上半年，全部上市房企共實現營業總收入2940.8億，同比增長6.6%，增速較2013年全年下降21.2個百分點。實現歸屬母公司凈利潤319.7億，同比下降7.5%，2013年全年為銀行2胎房貸條件貸款全省皆可處理增長15.4%。

  不過，盡管地產行業上半年萎靡不振，但市場集中度仍在穩步提升。從市占率情況看，2014年上半年龍頭地產企業優勢更加明顯。上半年銷售額前十大和前二十大上市房企的市占率分別為18.6%和24.3%，較2013年全年提升4.9個和5.4個百分點。

  "由於融資能力較弱，土地獲取能力遠低於龍頭房企，加上行業利潤率的下滑，部分中小房企將逐步退出房地產行業。" 塗力磊預計。



新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-09-05/08224430042.shtml

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