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內容來自sina新聞
租賃規模化 藍海在望
??年近30歲的小孫是地道的北京人，在一傢認證企業工作。盡管尚在單身的他平時與父母同住在離單位很近的地方，傢裡也不缺房，但他還是租瞭一間鏈傢地產的“自如友傢”，時不時地在自己的小天地裡尋求自由自在的生活。
??“其實，我們這種租客並不是為瞭單純地解決居住問題，更主要的目的在於找到自己滿意的生活方式。”坐在位於北京市西城區三塔社區的“自房屋二胎三胎 房屋二胎三胎如友傢”房間裡，小孫愜意地接受著《中國建設報?中國住房》記者的采訪。
??而在北京自如友傢資產管理有限公司CEO熊林看來，“創造品質租住生活”正是鏈傢地產旗下品牌“自如友傢”、“自如寓”的追求目標。“我們目前在北京擁有3萬套、10萬間自如友傢，6棟自如寓，出租率最低在90%，許多普通住房和公寓都能達到百分之百。”
??來自鏈傢地產的統計數據顯嘉義大埔建地貸款示，整個北京市的成套住房保有量約為800萬套，其中市場上流轉出租的房源在100萬套左右。“我們目前才收儲瞭3萬套，發展潛力還很大。”1月26日，熊林在辦公室接受本報記者專訪時這樣說。
??去庫存保民生多效並舉
??1月14日，住房和城鄉建設部《關於加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》（以下簡稱《意見》）在本報首發並贏得業界廣泛贊譽，尤其在房地產開發與中介行業引起震動。
??中國房地產估價師與房地產內湖二胎房貸經紀人學會副會長兼秘書長柴強在接受媒體采訪時表示，“《意見》的核心是將松散的租賃房源整合起來，進行更為集約化的管理，有利於使租賃關系更加穩定，使出租人和承租人的權益更有保障。”
??偉業我愛我傢集團副總裁胡景暉則認為，在我國房地產市場發展過程中，主要依靠新建增量住房的模式解決城市居民的居住問題。目前在樓市供應供過於求的情況下，租賃市場已成為解決城市居民居住問題的主要方式之一。未來一段時間，租賃市場將成為房地產宏觀調控的重要方面。
??“這是一個時代的標志。”1月22日，中國房地產估價師與房地產經紀人學會副研究員趙慶祥在接受本報記者采訪時強調，《意見》的出臺或許可以視為房地產從大開發模式向租賃經營模式轉變的原點。在商品房保有量居高不下的新常態下，租賃規模化經營或許正是破解房地產開發企業庫存高企難題的一個有效方法。
??事實的確如此。國傢統計局1月21日發佈的數據顯示，2014年，商品房待售面積62169萬平方米，比2013年末增加12874萬平方米。在這種情況下，商品房建設是否仍然需要堅持大開發的模式？對消費者而言，購買還是租賃商品房成為他們面臨的多重選擇。如何平衡商品房開發與保障房投資的比例，也是擺在政府主管部門面前的新課題。
??現實是殘酷的：一方面商品房庫存居高不下，另一方面保障房還需要政府投資大量建設。在這兩者之間是否能夠找到雙贏的轉換渠道？有限的財政資金能否有效地獲取更多的效益？
??趙慶祥告訴記者，住建部領導正是清晰地看到瞭這一點，才決定從“租賃規模化經營”入手，轉換房地產調控思路，以市場之手撬動變革。
??“這項工作自去年九十月份就已經啟動，《意見》出臺前曾經舉辦過兩次行業座談會，住建部領導和行業主管部門負責人親自參加，在充分調研論證的基礎上完成《意見》初稿，隨後又進行瞭多次修改和完善，最後形成發佈的10條意見。”趙慶祥認為，這是一種以市場需求為導向的調控思路轉變，對房地產行業而言，“商業房地產開發有訂單模式，未來住宅房地產同樣會出現‘以需定產’的訂單開發建設模式。”找資金減稅負合力推進願望總是美好的，現實卻不一定順心遂意。
??一位開發商告訴記者，企業是否願意對庫存商品房采用租賃經營方式，取決於現金流是否順暢。“租賃經營更考驗企業的實力，房企隻有在銷售不暢的時候才會拿出一部分房源試水租賃。銷售是一種短平快的回報，租賃則是一種長線投資。”
??“當前房地產市場存在嚴重的資源錯配。”熊林表示，在租賃市場，一居室永遠供不應求，100平方米左右的兩居室和絕大多數三居室的出租周期則相對較長。而在房企開發的項目中，後兩種戶型卻占瞭很大比例。“這就要求有意願租賃經營的開發企業在確定項目戶型比例時，更有市場針對性。”
??“更為重要的是，要制定鼓勵政策吸引投資入場。”趙慶祥認為，去庫存不能單靠房企意願，必須有資金進場，配合房地產投資信托基金（REITs）。“有接盤機構和基金，房企才可能調整產品結構，開發適銷對路的租賃產品。”
??而對投資機構來說，稅收政策能否及時跟進顯得更為迫切。
??“REITs是一種長線產品，首先必須滿足其投資回報率。如果不能改變重復征稅的弊端，就會限制其快速發展，從而制約房企租賃經營的積極性。”長富匯銀投資基金管理有限公司負責人在回答本報記者書面采訪時稱，“當前主流房地產私募基金大多以債權融資為主，現行市場條件下，已經很難滿足以往房地產市場黃金時期的高額收益。目前大多數住房租賃收益納稅後的資金回報率都比較低，普遍在5%左右。這就需要基金管理企業能夠憑借專業能力尋找資金回報率相對較高的物業，滿足投資人較高的收益要求，這是REITs能否順利發行的關鍵因素。”
??“《意見》之所以首次提出住房租賃經營機構名稱，正是為瞭和原來中介機構的租賃居間業務相區別，凸顯租賃規模化經營的重要性。這是提升租賃收益的重要環節。”趙慶祥說。
??在熊林看來，“投資高額回報時代已經過去，但投資不動產租賃是一個可選擇的領域，未來可以持續關註運營管理的增值。”
??事實上，國內的一些投行已經註意到這個領域。就在《意見》公開報道的第二天，1月15日，由部分中介機構和投行自發組織的“腰子會”聯盟已經在杭州舉辦活動，探討投資住房租賃業務的前景和模式。
??1月24日，一位北京市住房保障辦公室的工作人員也向記者透露，今年，北京市將試點收購商業地產項目，將其改造為公租房。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-01-28/14415966092473314095951.shtml
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